Kurzantwort

Sichtbare Risse können den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen, auch wenn ihre technische Ursache noch nicht abschließend geklärt wurde.

Entscheidend ist die saubere Trennung zwischen:

• sichtbarer Feststellung
• technischer Schadensursache
• wirtschaftlicher Wirkung auf den Grundstücksmarkt

Ein Sachverständiger für Immobilienbewertung darf aus einem sichtbaren Riss nicht ohne entsprechende Fachuntersuchung ableiten:

Es liegt ein statischer Schaden vor.

Ebenso wäre es aber falsch, die Risse wertmäßig vollständig zu ignorieren, nur weil ihre Ursache noch unbekannt ist.

Für einen Kaufinteressenten entsteht bereits durch die ungeklärte Situation ein Risiko.

Er muss möglicherweise mit:

• zusätzlichem Untersuchungsaufwand
• Fachplanerkosten
• Instandsetzungsmaßnahmen
• unbekannten Folgekosten

rechnen.

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet deshalb:

Nicht die ungeklärte technische Ursache selbst wird bewertet, sondern die Reaktion des gewöhnlichen Marktteilnehmers auf die sichtbare Auffälligkeit und die damit verbundene Kostenunsicherheit.

Worum geht es?

Bei Verkehrswertermittlungen werden regelmäßig Schäden oder Auffälligkeiten festgestellt, deren technische Ursache im Rahmen eines üblichen Ortstermins nicht abschließend beurteilt werden kann.

Typische Beispiele sind:

• Rissbildungen
• Feuchtigkeit
• Verformungen
• Durchbiegungen
• Setzungserscheinungen
• Schäden an Dach- oder Fassadenbereichen

Die Immobilienbewertung ist jedoch keine vollständige bautechnische Schadensdiagnostik.

Das führt zu einer wichtigen Abgrenzungsfrage:

Wie weit darf der Bewertungssachverständige gehen?

Drei Ebenen sauber voneinander trennen

Ein professioneller Bewertungsansatz unterscheidet drei Ebenen.

Ebene 1 – Tatsächliche Feststellung

Was ist sichtbar?

Zum Beispiel:

• vertikaler Riss
• horizontaler Riss
• Riss an der Fassade
• Riss im Innenbereich
• Riss im Bereich einer Gebäudetrennwand

Diese Feststellung kann dokumentiert werden.

Ebene 2 – Technische Ursache

Warum ist der Riss entstanden?

Mögliche Ursachen können sehr unterschiedlich sein.

Ohne vertiefende Untersuchung darf deshalb keine bestimmte Ursache unterstellt werden.

Ebene 3 – Marktreaktion

Wie reagiert ein typischer Käufer auf diesen sichtbaren, aber ungeklärten Zustand?

Genau diese dritte Ebene ist für die Verkehrswertermittlung entscheidend.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine Doppelhaushälfte aus den 1970er-Jahren.

Das Gebäude befand sich insgesamt in einem deutlich modernisierungsbedürftigen Zustand.

Bei der Ortsbesichtigung wurden zusätzlich auffällige Rissbildungen festgestellt.

Diese befanden sich unter anderem:

• an der Außenfassade
• im Obergeschoss
• im Bereich der Gebäudetrennwand zur benachbarten Doppelhaushälfte

Technische Ursache nicht bekannt

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung wurden keine:

• Bauteilöffnungen
• statisch-konstruktiven Untersuchungen
• Tragwerksberechnungen
• geotechnischen Untersuchungen

durchgeführt.

Daher konnte nicht abschließend beurteilt werden, ob es sich beispielsweise um:

• reine Putzrisse
• oberflächenbedingte Spannungsrisse
• konstruktiv bedingte Bewegungen
• Verformungen

handelte.

Genau hier beginnt die Bewertungsaufgabe

Die fehlende technische Diagnose bedeutet nicht:

kein Wertproblem.

Sie bedeutet zunächst:

unbekannte technische Tragweite.

Und gerade diese Unsicherheit kann für einen Erwerber relevant sein.

Käufer bewerten nicht nur bekannte Kosten

Ein Immobilienkäufer kalkuliert regelmäßig nicht nur bereits feststehende Reparaturkosten.

Er berücksichtigt auch Risiken.

Beispielsweise:

Muss ich nach dem Kauf zunächst einen Tragwerksplaner beauftragen?

Können nach Öffnung der Bauteile weitere Schäden sichtbar werden?

Handelt es sich nur um einen optischen Mangel oder um ein größeres Problem?

Welche Kosten könnten zusätzlich entstehen?

Unsicherheit kann selbst wertrelevant sein

Damit entsteht ein wichtiger Bewertungsgrundsatz:

Nicht nur ein bestätigter Schaden kann den Kaufpreis beeinflussen. Auch ein plausibles, für den Käufer erkennbares Kostenrisiko kann wertrelevant sein.

Das bedeutet aber nicht, den schlimmsten Fall zu unterstellen

Ebenso falsch wäre:

Sichtbarer Riss = schwerer statischer Schaden.

Für diese Schlussfolgerung fehlt ohne entsprechende Fachuntersuchung die Grundlage.

Keine Schadensdiagnose durch die Hintertür

Die Verkehrswertermittlung darf keine bautechnische Begutachtung ersetzen.

Der Sachverständige sollte deshalb klar formulieren:

• was festgestellt wurde
• was nicht untersucht wurde
• welche Ursache offenbleibt
• warum trotzdem eine marktliche Wirkung möglich ist

Warum Käufer vorsichtiger reagieren

Ungeklärte Rissbildungen besitzen aus Käufersicht mehrere Dimensionen.

Technisches Risiko

Unklarer Umfang der erforderlichen Maßnahmen.

Kostenrisiko

Unklar, ob kleine oder größere Reparaturen erforderlich werden.

Organisationsrisiko

Zusätzliche Gutachter, Fachplaner und Handwerker können notwendig werden.

Vermarktungsrisiko

Auch ein späterer Käufer könnte dieselben Fragen stellen.

Deshalb können Risse den Erwerberkreis beeinflussen

Ein Käufer mit geringer Risikobereitschaft kann vollständig von einem Erwerb Abstand nehmen.

Ein anderer Käufer bleibt interessiert, verlangt aber einen niedrigeren Preis.

Damit können Rissbildungen Einfluss haben auf:

• Zahlungsbereitschaft
• Vermarktungsdauer
• Erwerberkreis
• Verhandlungsposition

Sichtbarer Schaden und Sanierungskosten sind nicht dasselbe

Ein weiterer wichtiger Punkt:

Aus einem sichtbaren Riss kann nicht automatisch ein konkreter Kostenbetrag abgeleitet werden.

Solange die Ursache unbekannt ist, bleiben auch die tatsächlichen Sanierungskosten unsicher.

Im Praxisfall

Für die Rissbildungen wurde innerhalb der überschlägigen Maßnahmenaufstellung lediglich ein Betrag von:

8.000 €

für:

• Untersuchung
• mögliche Putzarbeiten
• mögliche Instandsetzungsmaßnahmen

angesetzt.

Dabei wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die tatsächliche Ursache unbekannt war.

Keine vermeintliche Exaktheit

Der Betrag bedeutete nicht:

Die Risssanierung kostet exakt 8.000 €.

Er stellte lediglich eine überschlägige Größenordnung innerhalb der Gesamtbetrachtung dar.

Risse waren nur ein Teil des Gesamtzustands

Daneben bestanden unter anderem Modernisierungs- oder Instandsetzungsthemen bei:

• Fenstern
• Heizung
• Heizöltank
• Elektroinstallation
• Sanitärbereichen
• Bodenbelägen
• Wand- und Deckenoberflächen
• Dach
• Wärmedämmung
• Kamin
• Balkon und Terrasse

Überschlägige Gesamtkosten

Die gesamte Maßnahmenaufstellung ergab rund:

136.000 €

Marktwertabschlag aber nur 70.000 €

Für die Verkehrswertermittlung wurden nicht sämtliche Kosten vollständig vom Immobilienwert abgezogen.

Stattdessen wurde ein marktbezogener Abschlag von:

70.000 €

angesetzt.

Warum nicht die kompletten 136.000 €?

Weil technische Kosten und Verkehrswertminderung unterschiedliche Größen sind.

Alterswertminderung bereits berücksichtigt

Das Gebäude stammte aus den 1970er-Jahren.

Ein Käufer eines solchen Bestandsgebäudes erwartet regelmäßig keinen Neubauzustand.

Ein Teil des altersbedingten Zustands war bereits berücksichtigt durch:

• Restnutzungsdauer
• Alterswertminderung
• Gebäudestandard

Vollständiger Kostenabzug würde Doppelberücksichtigung riskieren

Würden anschließend sämtliche theoretischen Modernisierungskosten nochmals vollständig abgezogen, könnten dieselben Alters- und Zustandsmerkmale mehrfach berücksichtigt werden.

Modernisierungskosten sind außerdem nicht gleich Wertsteigerung

Ein Käufer kann beispielsweise 20.000 € in eine neue Heizung investieren.

Das bedeutet nicht automatisch:

Verkehrswert steigt um 20.000 €.

Dasselbe gilt für:

• Fenster
• Elektroinstallation
• Badezimmer
• Dach
• Oberflächen

Bei Rissen ist die Situation noch schwieriger

Denn hier ist teilweise nicht einmal der technische Aufwand sicher bekannt.

Deshalb ist eine marktbezogene Betrachtung besonders wichtig.

Zwei Fehler vermeiden

Fehler 1 – Risse vollständig ignorieren

Begründung:

Ursache unbekannt.

Das unterschätzt das vom Käufer wahrgenommene Risiko.

Fehler 2 – maximalen Schaden unterstellen

Begründung:

Risse könnten statisch relevant sein.

Das wäre ohne technische Untersuchung spekulativ.

Der sachgerechte Mittelweg

Feststellung dokumentieren.

Technische Ursache offenlassen.

Prüfbedarf benennen.

Marktwirkung sachverständig berücksichtigen.

Unterschied zwischen Mangel und Risiko

Für die Bewertung ist diese Unterscheidung hilfreich.

Bekannter Mangel

Technische Ursache und erforderliche Maßnahme sind weitgehend bekannt.

Ungeklärte Auffälligkeit

Symptom sichtbar, Ursache unklar.

Risikoposition

Der Markt reagiert auf die Unsicherheit mit vorsichtigerer Kaufpreisbildung.

Wann sollte ein Fachplaner hinzugezogen werden?

Bei erheblichen oder ungewöhnlichen Rissbildern kann eine vertiefende Untersuchung sinnvoll sein.

Beispielsweise durch:

• Tragwerksplaner
• Bausachverständigen
• gegebenenfalls weitere Fachplaner

Ergebnis einer Untersuchung kann Bewertung verändern

Kommt eine Fachuntersuchung beispielsweise zu dem Ergebnis:

reine oberflächliche Putzrisse ohne konstruktive Bedeutung,

kann die Unsicherheit weitgehend entfallen.

Ergibt sie dagegen:

konstruktiv relevante Ursache mit größerem Instandsetzungsbedarf,

kann ein konkreterer Wertansatz möglich werden.

Deshalb ist der Kenntnisstand am Bewertungsstichtag entscheidend

Der Verkehrswert muss auf Basis der Informationen bestimmt werden, die für den Bewertungsfall vorliegen.

Die Bewertung sollte transparent machen:

Welche Erkenntnisse sind gesichert?

Welche sind lediglich möglich?

Käuferperspektive statt technischer Spekulation

Der Bewertungsmaßstab lautet nicht:

Was könnte technisch im schlimmsten Fall vorhanden sein?

Sondern:

Wie würde ein sachkundiger gewöhnlicher Marktteilnehmer auf die vorhandenen Informationen reagieren?

Marktgängigkeit kann stärker betroffen sein als reine Reparaturkosten

Gerade bei ungeklärten Schäden kann der Effekt nicht ausschließlich in einer Handwerkerrechnung bestehen.

Die Unsicherheit kann zusätzlich:

• Kaufinteressenten abschrecken
• Preisverhandlungen verstärken
• Finanzierungsentscheidungen erschweren
• längere Vermarktungszeiten verursachen

Keine automatische Addition eines Risikoaufschlags

Das bedeutet allerdings nicht, dass neben jeder geschätzten Reparatur nochmals pauschal ein zusätzlicher Risikoabschlag anzusetzen ist.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Zu prüfen ist stets:

• Ist das Risiko bereits im Zustandsabschlag enthalten?
• Ist der Schaden bereits in der Restnutzungsdauer berücksichtigt?
• Ist der allgemeine Modernisierungszustand bereits im Sachwert oder Ertragswert erfasst?
• Wird die Unsicherheit nochmals separat angesetzt?

Im Praxisfall Gesamtbetrachtung

Die Rissbildungen wurden nicht als völlig eigenständiger zweiter Abschlag behandelt.

Sie waren Teil der Gesamtwürdigung des erheblichen Modernisierungs- und Instandsetzungsstaus.

Das ist nachvollziehbar

Denn ein Marktteilnehmer sieht nicht zehn vollständig voneinander unabhängige Einzelprobleme.

Er sieht ein älteres Objekt mit:

• Investitionsbedarf
• technischen Unsicherheiten
• zusätzlichem organisatorischem Aufwand

und bildet daraus eine Gesamtpreisvorstellung.

Risse bei Doppelhäusern besonders sorgfältig dokumentieren

Bei einer Doppelhaushälfte können Rissbildungen im Bereich der Gebäudetrennwand zusätzliche Fragen aufwerfen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass:

• das Nachbargebäude ursächlich ist
• ein rechtliches Problem besteht
• ein gemeinschaftlicher Schaden vorliegt

Ohne technische und gegebenenfalls rechtliche Prüfung dürfen solche Schlussfolgerungen nicht gezogen werden.

Deshalb neutral formulieren

Geeignet ist beispielsweise:

Im Bereich der Gebäudetrennwand wurden sichtbare Rissbildungen festgestellt. Die technische Ursache und konstruktive Bedeutung konnten im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht abschließend beurteilt werden.

Nicht geeignet wäre:

Das Nachbarhaus verursacht Setzungsschäden.

wenn dafür keine Untersuchung vorliegt.

Typische Fehler

Sichtbare Risse als statischen Schaden bezeichnen

Ohne Fachuntersuchung kann diese Aussage unbelegt sein.

Risse wegen ungeklärter Ursache ignorieren

Auch Unsicherheit kann die Kaufpreisbildung beeinflussen.

Beliebige hohe Sanierungskosten ansetzen

Unbekannte Ursache bedeutet auch unbekannten Sanierungsumfang.

Worst-Case-Szenario als Verkehrswertannahme verwenden

Der Verkehrswert ist keine Extremfallrechnung.

Technische Maßnahmenkosten vollständig vom Wert abziehen

Kosten und Marktwertminderung sind nicht identisch.

Alterswertminderung und Sanierungsbedarf doppelt erfassen

Der bereits im Modell berücksichtigte Zustand muss beachtet werden.

Risse isoliert vom Gesamtzustand bewerten

Bei stark modernisierungsbedürftigen Gebäuden ist eine Gesamtbetrachtung erforderlich.

Ursache am Nachbargebäude festmachen

Ohne technischen Nachweis sollte keine Kausalität behauptet werden.

Vorgehensweise

Bei sichtbaren Rissbildungen empfiehlt sich folgende Bewertungsstruktur:

Schritt 1 – Rissbild dokumentieren

Wo befinden sich die Risse?

Schritt 2 – Umfang beschreiben

Nur das festhalten, was tatsächlich sichtbar ist.

Schritt 3 – Untersuchungsgrenze benennen

Wurde keine statisch-konstruktive Untersuchung durchgeführt, muss das ausdrücklich gesagt werden.

Schritt 4 – technische Ursache offenlassen

Keine unbelegten Diagnosen formulieren.

Schritt 5 – Käuferperspektive einnehmen

Welche Unsicherheit übernimmt ein Erwerber?

Schritt 6 – gegebenenfalls Untersuchungsbedarf berücksichtigen

Fachplaner oder weitergehende Untersuchung können erforderlich sein.

Schritt 7 – Kosten nur entsprechend der Datengrundlage ansetzen

Keine Scheingenauigkeit erzeugen.

Schritt 8 – vorhandene Modellansätze prüfen

Ist der Zustand bereits durch Alter und Restnutzungsdauer berücksichtigt?

Schritt 9 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Nicht dieselbe Einschränkung mehrfach vollständig abziehen.

Schritt 10 – Marktwertwirkung sachverständig begründen

Nicht nur Kosten betrachten, sondern Kaufpreisverhalten.

Formulierungsbaustein

Am Bewertungsobjekt wurden im Rahmen der Ortsbesichtigung sichtbare Rissbildungen festgestellt. Diese befinden sich sowohl an äußeren Bauteilen als auch in einzelnen Innenbereichen.

Eine abschließende Beurteilung der technischen Ursache und konstruktiven Bedeutung war im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht möglich. Insbesondere wurden keine Bauteilöffnungen, statisch-konstruktiven Untersuchungen oder weitergehenden fachtechnischen Prüfungen durchgeführt. Es kann daher nicht abschließend festgestellt werden, ob es sich ausschließlich um oberflächen- bzw. putzbedingte Erscheinungen oder um Rissbildungen aufgrund weitergehender Bauteilbewegungen handelt.

Unabhängig von der technischen Ursache stellen die sichtbaren Auffälligkeiten für einen gewöhnlichen Marktteilnehmer eine wertrelevante Unsicherheit dar. Ein Erwerber wird einen möglichen zusätzlichen Untersuchungs- und Instandsetzungsbedarf sowie das hiermit verbundene Kostenrisiko bei seiner Kaufpreisbildung berücksichtigen.

Die wertmäßige Berücksichtigung erfolgt daher nicht auf Grundlage einer unterstellten technischen Schadensursache, sondern unter Würdigung der aus Käufersicht bestehenden Unsicherheit und des hierdurch beeinflussten Marktverhaltens.

Soweit keine belastbare technische Untersuchung oder konkrete Kostenermittlung vorliegt, ist auf eine scheinpräzise Quantifizierung eines möglichen Schadensumfangs zu verzichten.

Kernaussage

Sichtbare Risse müssen nicht technisch abschließend diagnostiziert sein, um den Verkehrswert zu beeinflussen. Entscheidend ist jedoch die saubere Trennung zwischen Beobachtung, technischer Ursache und Marktreaktion. Im Praxisfall waren deutliche Rissbildungen sichtbar, ihre konstruktive Bedeutung aber ungeklärt. Deshalb wurde weder ein statischer Schaden behauptet noch das Thema wertmäßig ignoriert. Berücksichtigt wurde vielmehr das Untersuchungs-, Kosten- und Vermarktungsrisiko, das ein gewöhnlicher Erwerber beim Kauf übernehmen würde. Die richtige Bewertungsfrage lautet daher nicht: „Was ist technisch im schlimmsten Fall kaputt?“, sondern: „Wie beeinflusst die vorhandene und erkennbare Unsicherheit die Zahlungsbereitschaft des Marktes?“

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