Kurzantwort

Ein großes Grundstück ist nicht automatisch so viel wert wie seine gesamte Fläche multipliziert mit dem vollen Bodenrichtwert.

Entscheidend ist vielmehr:

Welchen wirtschaftlichen Nutzen besitzt jeder Grundstücksteil tatsächlich?

Ist ein Teil der Fläche für die vorhandene Bebauung erforderlich und marktüblich nutzbar, kann dieser Bereich grundsätzlich eine andere Wertqualität besitzen als eine zusätzliche Mehrfläche, die:

• nicht selbstständig bebaubar ist
• nicht eigenständig veräußert werden kann
• im Wesentlichen nur als Garten- oder Freifläche dient

Die zusätzliche Fläche ist deshalb nicht wertlos.

Sie kann die Wohnqualität deutlich erhöhen.

Sie besitzt aber regelmäßig einen geringeren wirtschaftlichen Grenznutzen als vollwertig und selbstständig verwertbares Bauland.

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet:

Nicht die Grundstücksgröße allein bestimmt den Bodenwert, sondern die wirtschaftliche Funktion und selbstständige Verwertbarkeit der jeweiligen Teilfläche.

Worum geht es?

Bodenrichtwerte werden regelmäßig als Wert je Quadratmeter angegeben.

Das verleitet schnell zu einer einfachen Rechnung:

Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert

Bei großen Grundstücken kann diese Rechnung jedoch zu einem unzutreffenden Ergebnis führen.

Denn nicht jeder Quadratmeter besitzt zwingend dieselbe wirtschaftliche Qualität.

Typischer Fall

Ein Einfamilienhaus steht auf einem vergleichsweise großen Grundstück.

Für die vorhandene Bebauung werden beispielsweise nur rund:

600 m²

benötigt.

Das Grundstück besitzt insgesamt:

1.177 m²

Damit verbleibt eine zusätzliche Fläche von rund:

577 m²

Die entscheidende Frage lautet:

Kann diese Mehrfläche wirtschaftlich genauso genutzt werden wie die Hauptfläche?

Im Praxisfall: nein

Nach den vorliegenden Erkenntnissen war die zusätzliche Fläche nicht eigenständig als Baugrundstück verwertbar.

Sie konnte insbesondere nicht ohne Weiteres:

• separat bebaut
• eigenständig erschlossen
• unabhängig verkauft

werden.

Ihre Funktion bestand im Wesentlichen in:

• Gartenfläche
• Freifläche
• Aufenthaltsfläche
• Abstand zur Nachbarschaft
• zusätzlicher Privatheit

Mehrfläche ist deshalb nicht gleich zusätzlicher Bauplatz

Das ist die wichtigste Abgrenzung.

Ein Grundstück kann groß sein, ohne dass die zusätzliche Fläche einen zweiten Bauplatz bildet.

Die reine Quadratmeterzahl sagt darüber wenig aus.

Baureifes Land bedeutet nicht automatisch volle Wertgleichheit jedes Quadratmeters

Auch wenn ein Grundstück insgesamt als baureifes Land einzuordnen ist, können innerhalb desselben Grundstücks unterschiedliche wirtschaftliche Nutzungsintensitäten bestehen.

Ein Quadratmeter unmittelbar im Bereich der Hauptbebauung kann wirtschaftlich anders wirken als ein weitgehend nur ergänzend nutzbarer Grundstücksteil.

Hauptfläche und Mehrfläche funktional trennen

Für die Bewertung kann es deshalb sinnvoll sein, gedanklich zwei Bereiche zu unterscheiden.

Hauptfläche

Diejenige Grundstücksfläche, die für:

• Gebäude
• Erschließung
• Zufahrt
• übliche Gartenflächen
• erforderliche Abstände

wirtschaftlich benötigt wird.

Mehrfläche

Die darüber hinausgehende Fläche, die:

• nicht eigenständig bebaubar
• nicht separat marktgängig
• funktional nur ergänzend nutzbar

ist.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Das Bewertungsgrundstück hatte eine Fläche von:

1.177 m²

Der amtliche Bodenrichtwert betrug:

680 €/m²

Für die vorhandene Wohnbebauung wurde eine Grundstücksfläche von rund:

600 m²

als ausreichend angesehen.

Die darüber hinausgehende Mehrfläche betrug rund:

577 m²

Wie wurde die Mehrfläche bewertet?

Im konkreten Gutachten wurde die zusätzliche Fläche sachverständig mit:

50 % des Bodenrichtwerts

angesetzt.

Damit ergab sich für die Mehrfläche rechnerisch:

680 €/m² × 50 % = 340 €/m²

Aber: 50 % sind keine allgemeine Regel

Dieser Punkt ist entscheidend.

Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:

Nicht bebaubare Mehrfläche ist immer mit 50 % des Bodenrichtwerts zu bewerten.

Das wäre fachlich falsch.

Der Ansatz war ausdrücklich:

objektspezifisch

und beruhte auf den konkreten Verhältnissen des Grundstücks.

Wovon kann der Wert einer Mehrfläche abhängen?

Unter anderem von:

• Größe
• Lage innerhalb des Grundstücks
• Zuschnitt
• Zugänglichkeit
• tatsächlicher Nutzbarkeit
• baurechtlicher Situation
• möglicher Abtrennbarkeit
• Erschließungsmöglichkeit
• Gartenqualität
• Privatsphäre
• Topografie
• Marktverhältnissen

Mehrfläche kann deutlich mehr wert sein als Landwirtschaftsfläche

Eine zusätzliche Gartenfläche bei einem Wohnhaus ist wirtschaftlich nicht automatisch mit landwirtschaftlicher Fläche gleichzusetzen.

Denn sie kann einen unmittelbaren Wohnnutzen besitzen.

Zum Beispiel durch:

• größere Gartenfläche
• Spiel- und Freizeitmöglichkeiten
• Abstand zum Verkehr
• Sichtschutz
• Erweiterung des privaten Außenraums

Aber sie kann trotzdem deutlich weniger wert sein als vollwertiges Bauland

Fehlt die selbstständige bauliche oder wirtschaftliche Verwertbarkeit, ist die Zahlungsbereitschaft typischer Marktteilnehmer häufig geringer.

Denn ein Käufer kann aus der Mehrfläche keinen eigenständigen Bauplatz schaffen.

Der entscheidende Begriff: Grenznutzen

Je größer ein Grundstück wird, desto geringer kann der zusätzliche Nutzen weiterer Quadratmeter werden.

Die ersten 500 oder 600 m² können für ein Einfamilienhaus sehr wichtig sein.

Weitere 500 m² können zwar attraktiv sein, aber nicht denselben zusätzlichen wirtschaftlichen Nutzen erzeugen.

Beispiel

Ein Käufer benötigt für Haus, Zufahrt und Garten etwa:

600 m²

Ein Grundstück mit:

1.177 m²

ist durchaus attraktiver.

Aber der Käufer zahlt für die zusätzlichen 577 m² möglicherweise nicht denselben Preis je Quadratmeter wie für die ersten 600 m².

Das ist keine reine Größenstaffel

Wichtig ist:

Nicht jedes große Grundstück muss automatisch abgewertet werden.

Ein großes Grundstück kann sogar besonders wertvoll sein, wenn die Mehrfläche:

• separat bebaubar
• teilbar
• erschließbar
• eigenständig veräußerbar

ist.

Deshalb muss zuerst die Verwertbarkeit geprüft werden

Die richtige Reihenfolge lautet:

Frage 1

Ist die Mehrfläche selbstständig bebaubar?

Frage 2

Kann sie rechtlich und tatsächlich geteilt werden?

Frage 3

Ist eine eigene Erschließung möglich?

Frage 4

Kann sie separat am Markt verwertet werden?

Frage 5

Wenn nein: Welchen ergänzenden Nutzwert besitzt sie?

Nicht nur auf die theoretische Teilbarkeit schauen

Auch eine geometrisch teilbare Fläche ist nicht automatisch wirtschaftlich selbstständig verwertbar.

Zusätzlich zu prüfen sind beispielsweise:

• planungsrechtliche Zulässigkeit
• Zufahrt
• Abstandsflächen
• Grundstückszuschnitt
• Erschließung
• bestehende Bebauung

Im Praxisfall

Die Mehrfläche war gerade nicht als eigener Bauplatz anzusetzen.

Deshalb wurde sie wirtschaftlich geringer gewichtet.

Gesamtabschlag aus funktionaler Teilbewertung

Durch die reduzierte Bewertung der Mehrfläche ergab sich bezogen auf das Gesamtgrundstück rechnerisch ein Abschlag von rund:

24,5 %

Dieser wurde im Gutachten auf:

25 %

gerundet.

Was bedeutet dieser Abschlag?

Nicht:

Große Grundstücke sind 25 % weniger wert.

Sondern:

Bei diesem konkreten Grundstück führte die geringere wirtschaftliche Qualität der Mehrfläche zu diesem rechnerischen Gesamteffekt.

Das ist ein wesentlicher Unterschied

Ein pauschaler Flächenabschlag ohne Untersuchung der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit wäre nicht sachgerecht.

Grundstückszuschnitt zusätzlich prüfen

Im Praxisfall war das Grundstück außerdem unregelmäßig beziehungsweise annähernd trapezförmig geschnitten.

Dadurch waren einzelne Grundstücksbereiche weniger funktional nutzbar.

Auch dieser Umstand wurde gesondert berücksichtigt.

Nicht alles in einen pauschalen Größenabschlag packen

Eine saubere Bewertung trennt:

• Grundstücksübergröße
• Grundstückszuschnitt
• Lage
• Verkehrsbelastung
• Gewässernähe
• sonstige Nutzungseinschränkungen

Warum?

Weil jede Besonderheit eine andere wirtschaftliche Ursache besitzt.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Wird die eingeschränkte Verwertbarkeit der Mehrfläche bereits im Bodenwertansatz berücksichtigt, darf sie nicht später nochmals als allgemeiner Marktabschlag vollständig angesetzt werden.

Positiven Nutzwert nicht vergessen

Ein häufiger Fehler wäre auch:

Nicht bebaubar = praktisch wertlos.

Das trifft regelmäßig nicht zu.

Große Gartenflächen können im Wohnimmobilienmarkt sehr attraktiv sein.

Typische Käuferargumente

Eine große zusätzliche Freifläche kann bieten:

• Garten
• Spielbereich
• Ruhezone
• größere Privatsphäre
• Abstand zur Straße
• Tierhaltung im kleineren Umfang
• Freizeitnutzung

Deshalb Zwischenqualität

Wirtschaftlich kann eine solche Fläche zwischen:

vollwertig selbstständig verwertbarem Bauland

und

nur gering nutzbarer Restfläche

liegen.

Der konkrete Ansatz muss sachverständig aus dem Einzelfall abgeleitet werden.

Bodenrichtwert ist Ausgangspunkt, nicht Endergebnis

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines typischen Grundstücks innerhalb einer Bodenrichtwertzone.

Das Bewertungsgrundstück kann davon abweichen.

Zum Beispiel hinsichtlich:

• Größe
• Zuschnitt
• Lage
• Nutzung
• Erschließung
• Verwertbarkeit

Deshalb Anpassung notwendig

Der Bodenrichtwert darf nicht mechanisch übernommen werden, wenn das Bewertungsgrundstück deutlich von den Eigenschaften des typischen Richtwertgrundstücks abweicht.

Wann kann volle Baulandqualität vorliegen?

Eine Mehrfläche kann möglicherweise mit einem höheren Wert angesetzt werden, wenn sie:

• eigenständig bebaubar
• real teilbar
• erschließbar
• marktgängig
• sinnvoll zugeschnitten

ist.

Wann spricht vieles für einen reduzierten Ansatz?

Wenn die Fläche:

• nur gemeinsam mit dem Hauptgrundstück nutzbar ist
• keinen eigenen Zugang besitzt
• baurechtlich nicht selbstständig nutzbar ist
• nur ergänzende Gartenfunktion besitzt
• nicht eigenständig verkauft werden kann

Keine starren Prozentsätze

Es gibt deshalb keinen allgemeinen Satz wie:

• Gartenland immer 50 %
• Hinterland immer 20 %
• Mehrfläche immer 30 %

Solche Pauschalen können zu erheblichen Fehlbewertungen führen.

Vorgehensweise

Bei großen Wohngrundstücken empfiehlt sich folgende Struktur:

Schritt 1 – Gesamtgrundstück analysieren

Wie groß ist das Grundstück?

Schritt 2 – funktional erforderliche Hauptfläche bestimmen

Welche Fläche wird für die vorhandene Bebauung typischerweise benötigt?

Schritt 3 – Mehrfläche identifizieren

Welche Fläche geht darüber hinaus?

Schritt 4 – Baurecht prüfen

Ist eine zusätzliche Bebauung grundsätzlich möglich?

Schritt 5 – Teilbarkeit prüfen

Kann die Fläche tatsächlich separat gebildet werden?

Schritt 6 – Erschließung prüfen

Besteht eine eigenständige Zufahrt und Erschließungsmöglichkeit?

Schritt 7 – Nutzwert der Mehrfläche beurteilen

Welche Funktion besitzt sie für das bestehende Wohnobjekt?

Schritt 8 – Marktgängigkeit bewerten

Würde ein Käufer für diese Mehrfläche denselben Quadratmeterpreis bezahlen?

Schritt 9 – sachverständigen Wertansatz ableiten

Nicht mechanisch, sondern objektspezifisch.

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung ausschließen

Bereits im Bodenwert erfasste Nachteile nicht nochmals vollständig abziehen.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück weist gegenüber einem für die vorhandene Wohnbebauung erforderlichen Grundstücksumgriff eine erhebliche Mehrfläche auf. Diese zusätzliche Fläche ist nach den vorliegenden Erkenntnissen nicht selbstständig bebaubar beziehungsweise eigenständig wirtschaftlich verwertbar.

Die Mehrfläche besitzt jedoch einen ergänzenden Nutzwert als Garten- und Freifläche und ist deshalb nicht als wertlos einzustufen. Gleichzeitig entspricht ihre wirtschaftliche Qualität nicht derjenigen einer selbstständig bebaubaren und separat marktgängigen Wohnbaufläche.

Für die Bodenwertermittlung wird die Mehrfläche daher gegenüber der für die bestehende Bebauung erforderlichen Hauptfläche mit einem objektspezifisch reduzierten Wertansatz berücksichtigt.

Der hierfür verwendete Minderungsansatz ist aus den konkreten Grundstücksverhältnissen abzuleiten und stellt keinen allgemein übertragbaren Prozentsatz für übergroße Grundstücke dar.

Kernaussage

Bei einem großen Wohngrundstück besitzt nicht zwangsläufig jeder Quadratmeter dieselbe wirtschaftliche Qualität. Im Praxisfall umfasste das Grundstück 1.177 m². Rund 600 m² wurden für die bestehende Wohnbebauung als ausreichend angesehen; die zusätzlichen rund 577 m² waren nicht eigenständig bebaubar und konnten im Wesentlichen nur als Garten- und Freifläche genutzt werden. Die Mehrfläche war deshalb weder wertlos noch vollwertigem selbstständig verwertbarem Bauland gleichzustellen. Der konkrete Ansatz von 50 % des Bodenrichtwerts war eine objektspezifische sachverständige Einschätzung und keine allgemeine Regel. Entscheidend ist stets die tatsächliche wirtschaftliche Funktion, Nutzbarkeit und selbstständige Verwertbarkeit der zusätzlichen Grundstücksfläche.

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