Kurzantwort

Soll der Wert eines Gebäudes ohne Grund und Boden ermittelt werden, darf der Bodenwert nicht einfach von Beginn an aus der Wertermittlung entfernt werden.

Bei einer modellkonformen Verkehrswertermittlung wird zunächst das gesamte bebaute Grundstück betrachtet. Der Bodenwert ist dabei sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren eine notwendige Rechengröße.

Erst nach Durchführung der vollständigen Wertermittlung wird der Bodenwertanteil wieder ausgeschieden.

Der zentrale Grundsatz lautet:

„Gebäudewert ohne Grund und Boden“ bedeutet nicht, das Gebäude losgelöst vom Grundstück zu bewerten. Es wird vielmehr zunächst der marktgerechte Wert des bebauten Grundstücks ermittelt und anschließend der rechnerisch auf den Boden entfallende Wertanteil ausgeschieden.

Der daraus resultierende Gebäudewertanteil ist deshalb kein selbstständig am Immobilienmarkt realisierbarer Verkehrswert eines körperlich vom Grundstück getrennten Gebäudes.

Worum geht es?

In besonderen vermögensrechtlichen Situationen kann die Frage entstehen:

Welcher Wert entfällt auf das Gebäude und welcher auf den bereits vorhandenen Grund und Boden?

Ein typischer Fall liegt vor, wenn:

• das Grundstück bereits vor Errichtung des Gebäudes einem Beteiligten gehörte,
• nur die später geschaffene Bausubstanz wertmäßig abgegrenzt werden soll,
• eine interne Vermögensauseinandersetzung erforderlich ist,
• zwischen vorhandenem Bodenvermögen und später geschaffenen baulichen Anlagen unterschieden werden soll.

Dann wird häufig nach dem:

„Wert des Hauses ohne Grundstück“

gefragt.

Bewertungstechnisch ist diese Formulierung jedoch missverständlich.

Gebäude und Grundstück bilden wirtschaftlich eine Einheit

Ein Wohnhaus besitzt am Grundstücksmarkt seinen Wert gerade dadurch, dass es:

• auf einem bestimmten Grundstück steht,
• eine konkrete Lage besitzt,
• erschlossen ist,
• rechtlich nutzbar ist,
• über Freiflächen und Außenanlagen verfügt.

Das Gebäude kann deshalb nicht einfach gedanklich vom Grundstück abgehoben und wie ein beweglicher Gegenstand separat bewertet werden.

Deshalb zuerst das Gesamtgrundstück bewerten

Auch wenn am Ende nur der Gebäudewertanteil benötigt wird, erfolgt zunächst eine normale modellkonforme Grundstückswertermittlung.

Im Praxisfall wurden dafür sowohl:

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

angewendet.

Praxisfall

Bewertet wurde ein im Jahr 1994 errichtetes Einfamilienhaus mit zwei Garagen.

Die Wohnfläche betrug rund:

160,48 m²

Das Gebäude lag im planungsrechtlichen Außenbereich und war als landwirtschaftliches Austragshaus genehmigt.

Auftragsgemäß sollte ausschließlich derjenige Wertanteil ermittelt werden, der auf:

• Wohngebäude
• Garagen
• bauliche Außenanlagen

entfiel.

Der Grund und Boden sollte im abschließenden Ergebnis nicht enthalten sein.

Trotzdem wurde ein Bodenwert benötigt

Für die bestehende Wohnnutzung wurde zunächst ein wirtschaftlicher Hausumgriff von rund:

470 m²

abgegrenzt.

Dieser Hausumgriff stellt keine rechtlich selbstständige Bauparzelle dar.

Er dient lediglich dazu, denjenigen Grundstücksbereich zu bestimmen, der wirtschaftlich der Wohnbebauung zugeordnet ist.

Bodenwert des Hausumgriffs

Aus der konkreten Außenbereichssituation wurde ein objektspezifischer Bodenwert von:

220,50 €/m²

abgeleitet.

Bei rund:

470 m²

ergab sich ein Bodenwert von rund:

104.000 €

Warum dieser Bodenwert im Sachwertverfahren benötigt wird

Das Sachwertverfahren betrachtet zunächst:

Bodenwert

plus

Sachwert der Gebäude

plus

Sachwert der Außenanlagen

und gegebenenfalls weitere Anlagen.

Aus dieser Summe entsteht der vorläufige Sachwert des Grundstücks.

Erst auf diese vollständige Größe wird anschließend die Marktanpassung angewendet.

Marktanpassung bezieht sich auf das Grundstück

Das ist der entscheidende methodische Punkt.

Sachwertfaktoren werden aus tatsächlichen Grundstückskaufpreisen abgeleitet.

Diese Kaufpreise betreffen regelmäßig:

Boden + Gebäude + Außenanlagen

Deshalb wäre es methodisch problematisch, den Bodenwert schon vor Anwendung des Sachwertfaktors vollständig herauszunehmen und anschließend einen für Grundstücke abgeleiteten Sachwertfaktor nur auf das Gebäude anzuwenden.

Im Praxisfall

Der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen einschließlich Außenanlagen betrug rund:

323.000 €

Hinzu kam der Bodenwert von rund:

104.000 €

Damit ergab sich zunächst ein vorläufiger Grundstückssachwert von rund:

427.000 €

Nach Marktanpassung und Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Merkmale ergab sich ein Sachwert des gesamten Grundstücks von rund:

316.000 €

Erst danach wurde der Boden ausgeschieden

Vom Grundstückssachwert:

316.000 €

wurde der Bodenwertanteil von rund:

104.000 €

abgezogen.

Damit ergab sich aus dem Sachwertverfahren ein Gebäudewertanteil von rund:

212.000 €

Dasselbe Prinzip im Ertragswertverfahren

Auch beim Ertragswert kann der Boden nicht einfach ignoriert werden.

Der Grundstücksreinertrag verzinst sowohl:

• den Boden
• als auch die baulichen Anlagen.

Deshalb wird zunächst der Bodenwertverzinsungsbetrag bestimmt.

Im Praxisfall

Marktüblicher Jahresrohertrag:

21.420 €

Bewirtschaftungskosten:

3.418 €

Grundstücksreinertrag:

18.002 €

Bodenwert:

104.000 €

Liegenschaftszinssatz:

3,50 %

Bodenwertverzinsung:

3.640 € pro Jahr

Gebäudereinertrag

Erst nach Abzug der Bodenwertverzinsung verblieben für die baulichen Anlagen rund:

14.362 € pro Jahr

Dieser Ertragsanteil wurde über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Ertragswert des Gesamtgrundstücks

Nach Hinzurechnung des Bodenwerts und Berücksichtigung der objektspezifischen Besonderheiten ergab sich ein Ertragswert von rund:

325.000 €

Nach Abzug des Bodenwertanteils von rund:

104.000 €

verblieb ein Gebäudewertanteil von rund:

221.000 €

Zwei Verfahren – ähnliche Gebäudewertanteile

Sachwertverfahren:

ca. 212.000 €

Ertragswertverfahren:

ca. 221.000 €

Unter Würdigung beider Ergebnisse wurde der auf die baulichen Anlagen entfallende Wertanteil mit rund:

215.000 €

abgeleitet.

Was bedeuten diese 215.000 €?

Nicht:

Das Gebäude könnte ohne Grundstück für 215.000 € verkauft werden.

Sondern:

Innerhalb des Verkehrswerts des bebauten Grundstücks entfällt rechnerisch ein Wertanteil von rund 215.000 € auf die baulichen Anlagen.

Das ist ein wesentlicher Unterschied.

Warum man nicht einfach „Verkehrswert minus Bodenrichtwert“ rechnen sollte

Eine vereinfachte Rechnung könnte lauten:

Verkehrswert des Grundstücks minus Bodenwert = Gebäudewert.

Als abschließender Rechenschritt kann eine solche Differenzbildung Bestandteil der Ableitung sein.

Sie ersetzt aber nicht die vorausgehende modellkonforme Wertermittlung.

Denn der Boden beeinflusst bereits:

• Sachwertfaktor
• Bodenwertverzinsung
• Ertragswert
• Marktanpassung
• Gesamtwirtschaftlichkeit des Grundstücks

Bodenwert ist also gleichzeitig Rechengröße und auszuscheidender Wertanteil

Das erscheint zunächst widersprüchlich.

Tatsächlich handelt es sich um zwei unterschiedliche Schritte:

Schritt 1 – Modellrechnung

Der Boden wird benötigt, um das bebaute Grundstück marktgerecht zu bewerten.

Schritt 2 – Wertaufteilung

Nach Ermittlung des Gesamtwerts wird der Bodenanteil ausgeschieden, weil er nicht Bestandteil des gesuchten Ergebnisses sein soll.

Auch Belastungen müssen richtig zugeordnet werden

Besonders wichtig ist die Frage:

Betrifft eine Wertminderung den Boden, das Gebäude oder beide?

Im Praxisfall bestand beispielsweise eine öffentlich-rechtliche Austragshausbindung.

Diese schränkte unmittelbar die Nutzung und Verwertbarkeit des Gebäudes ein.

Der hierfür angesetzte Abschlag wurde deshalb dem Wertanteil der baulichen Anlagen zugeordnet und nicht nochmals dem Bodenwert.

Anders bei einer Lagebeeinträchtigung

Ein lagebezogener Einfluss – beispielsweise durch das Umfeld – kann dagegen bereits innerhalb des Bodenwerts berücksichtigt werden.

Dadurch wird vermieden, dieselbe Besonderheit anschließend nochmals vollständig vom Gebäude abzuziehen.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Gerade bei einer Aufteilung zwischen Boden und Gebäude ist deshalb zu prüfen:

• Wo wirkt eine Besonderheit wirtschaftlich?
• Ist sie bereits im Bodenwert enthalten?
• Ist sie bereits im Sachwertfaktor enthalten?
• Ist sie bereits in der Miete oder im Liegenschaftszinssatz enthalten?
• Wird sie zusätzlich als besonderes objektspezifisches Merkmal angesetzt?

Typische Fehler

Bodenwert von Anfang an weglassen

Dadurch kann die Modellkonformität verloren gehen.

Sachwertfaktor nur auf den Gebäudesachwert anwenden

Sachwertfaktoren sind regelmäßig aus vollständigen Grundstückskaufpreisen abgeleitet.

Im Ertragswert keine Bodenwertverzinsung berücksichtigen

Dann würde der gesamte Grundstücksreinertrag fälschlich dem Gebäude zugerechnet.

Gebäudewertanteil als selbstständigen Verkehrswert bezeichnen

Ein Gebäude ist regelmäßig nicht unabhängig vom Grundstück marktgängig.

Rechte und Belastungen falsch zuordnen

Nicht jede Wertminderung betrifft Boden und Gebäude gleichermaßen.

Lageeinflüsse doppelt berücksichtigen

Ist ein Einfluss bereits im Bodenwert erfasst, darf er nicht ohne Weiteres nochmals vollständig vom Gebäudewert abgezogen werden.

Vorgehensweise

Schritt 1 – Bewertungsauftrag definieren

Soll der gesamte Verkehrswert oder nur ein Wertanteil ermittelt werden?

Schritt 2 – wirtschaftlichen Hausumgriff bestimmen

Welche Grundstücksfläche gehört funktional zur Bebauung?

Schritt 3 – Bodenwert modellkonform ableiten

Auch wenn er später ausgeschieden wird.

Schritt 4 – vollständige Sachwertermittlung durchführen

Boden und bauliche Anlagen zunächst gemeinsam betrachten.

Schritt 5 – ergänzende Ertragswertkontrolle durchführen

Bodenwertverzinsung berücksichtigen.

Schritt 6 – besondere Merkmale sachgerecht zuordnen

Bodenbezogene und gebäudebezogene Einflüsse unterscheiden.

Schritt 7 – Gesamtwert ableiten

Marktgerechten Wert des bebauten Grundstücks bestimmen.

Schritt 8 – Bodenwertanteil ausscheiden

Erst jetzt den nicht gesuchten Bodenanteil abziehen.

Schritt 9 – Ergebnisse mehrerer Verfahren vergleichen

Sach- und Ertragswert können die Wertaufteilung plausibilisieren.

Schritt 10 – Ergebnis eindeutig bezeichnen

Nicht „Verkehrswert des Gebäudes“, sondern beispielsweise:

auf die baulichen Anlagen entfallender Wertanteil ohne Grund und Boden

Formulierungsbaustein

Gegenstand der Wertermittlung ist ausschließlich der auf die vorhandenen baulichen Anlagen entfallende Wertanteil. Der Grund und Boden ist nicht Bestandteil des abschließend auszuweisenden Ergebnisses.

Der Bodenwert wird gleichwohl zunächst als notwendige Modellgröße innerhalb der Sach- und Ertragswertermittlung berücksichtigt. Dies ist erforderlich, da sowohl die Marktanpassung im Sachwertverfahren als auch die Aufteilung des Grundstücksreinertrags im Ertragswertverfahren auf einer vollständigen Betrachtung des bebauten Grundstücks beruhen.

Nach Durchführung der modellkonformen Verkehrswertermittlung wird der auf den Grund und Boden entfallende Wertanteil zur Ableitung des Gebäudewertanteils wieder ausgeschieden.

Der hieraus resultierende Betrag stellt keinen selbstständigen Verkehrswert eines vom Grund und Boden losgelösten Gebäudes dar, sondern einen rechnerisch aus dem Verkehrswert des bebauten Grundstücks abgeleiteten Wertanteil der baulichen Anlagen.

Kernaussage

Soll ausschließlich der Wertanteil eines Gebäudes ohne Grund und Boden bestimmt werden, darf der Boden nicht einfach aus der Wertermittlung verschwinden. Im Praxisfall wurde zunächst ein Bodenwertanteil von rund 104.000 € modellkonform in Sach- und Ertragswertverfahren berücksichtigt. Erst nach Ermittlung der vollständigen Grundstückswerte von rund 316.000 € beziehungsweise 325.000 € wurde dieser Bodenanteil wieder ausgeschieden. Daraus ergaben sich Gebäudewertanteile von rund 212.000 € und 221.000 € und schließlich ein abgeleiteter Wertanteil der baulichen Anlagen von rund 215.000 €. Dieser Betrag ist kein selbstständiger Verkehrswert eines losgelösten Gebäudes, sondern das Ergebnis einer wirtschaftlichen Wertaufteilung innerhalb des bebauten Grundstücks.

Verwandte Themen

• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Bodenwertverzinsung
• Wertaufteilung zwischen Boden und Gebäude
• Gebäudewertanteil
• Hausumgriff im Außenbereich
• Sachwertfaktor
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Austragshaus
• Vermögensauseinandersetzung

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Beitrag 2 – Windpark

Kurzantwort

Ein genehmigter Windpark in der Umgebung einer Wohnimmobilie führt nicht automatisch zu einem bestimmten prozentualen Wertabschlag.

Für die Verkehrswertermittlung müssen mehrere Ebenen getrennt betrachtet werden:

• öffentlich-rechtliche Zulässigkeit
• prognostizierte Schallimmissionen
• möglicher Schattenwurf
• optische Wirkung und Veränderung des Landschaftsbildes
• tatsächliche Reaktion des Immobilienmarktes

Der zentrale Grundsatz lautet:

Die Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Anforderungen bedeutet nicht automatisch Wertneutralität. Umgekehrt rechtfertigt die bloße Nähe zu Windenergieanlagen ohne belastbare Marktdaten keinen beliebigen pauschalen Wertabschlag.

Im konkreten Praxisfall wurde ein moderater objektspezifischer Einfluss von:

2 %

innerhalb des Bodenwerts berücksichtigt.

Dieser Wert ist ausdrücklich keine allgemeine Regel für Immobilien in der Nähe von Windenergieanlagen.

Worum geht es?

Windenergieanlagen können die Wahrnehmung einer Wohnlage verändern.

Mögliche Einflussfaktoren sind:

• Sichtbarkeit
• Anlagenhöhe
• Rotorbewegung
• Schall
• Schattenwurf
• Veränderung des Landschaftsbildes

Für die Immobilienbewertung stellt sich daher die Frage:

Führt ein vorhandener oder genehmigter Windpark tatsächlich zu einer messbaren Marktwertminderung?

Im Praxisfall

Im weiteren Umfeld eines ländlich gelegenen Einfamilienhauses war die Errichtung von:

fünf Windenergieanlagen

genehmigt.

Die Anlagen sollten aufgrund ihrer Höhe und Lage das bisher stark ländlich geprägte Landschaftsbild nachhaltig verändern.

Das Bewertungsobjekt war Teil des Genehmigungsverfahrens

Das Wohnanwesen wurde im immissionsschutzrechtlichen Verfahren ausdrücklich als Immissionsort berücksichtigt.

Damit lagen für den Standort konkrete technische Prognosen vor.

Prognostizierter Schall

Für die Nachtzeit wurde durch den Windpark ein Teilbeurteilungspegel von:

36 dB(A)

prognostiziert.

Nach den zugrunde liegenden Genehmigungsunterlagen konnten die maßgeblichen immissionsschutzrechtlichen Anforderungen eingehalten werden.

Für einzelne Anlagen waren dazu nachts:

• Betriebsbeschränkungen
• leistungsreduzierte Betriebsweisen

vorgesehen.

Was sagt ein Wert von 36 dB(A) für die Immobilienbewertung?

Im Gutachten wurde daraus keine außergewöhnlich hohe schalltechnische Belastung abgeleitet.

Das bedeutet jedoch nicht:

Windpark = für den Immobilienmarkt vollständig irrelevant.

Denn öffentlich-rechtliche Zulässigkeit und Marktakzeptanz sind zwei unterschiedliche Fragen.

Öffentlich-rechtlich zulässig ist nicht automatisch marktneutral

Eine Windenergieanlage kann sämtliche gesetzlichen Anforderungen erfüllen.

Ein potenzieller Käufer kann die Lage trotzdem weniger attraktiv empfinden.

Beispielsweise wegen:

• Sichtbeziehung zu den Anlagen
• Rotorbewegung
• Veränderung des Landschaftseindrucks
• subjektiv wahrgenommenem Schall
• möglichem Schattenwurf

Genau diese Trennung ist entscheidend

Genehmigungsrechtliche Betrachtung

Sind die maßgeblichen Anforderungen eingehalten?

Marktbezogene Betrachtung

Beeinflussen die Anlagen die Zahlungsbereitschaft potenzieller Käufer?

Beide Fragen können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Schattenwurf

Auch möglicher Schattenwurf wurde im Genehmigungsverfahren berücksichtigt.

Nach den zugrunde gelegten Vorgaben war die tatsächliche Beschattungsdauer begrenzt auf grundsätzlich höchstens:

8 Stunden pro Kalenderjahr

und:

30 Minuten pro Kalendertag

Zur Einhaltung dieser Vorgaben waren automatische Abschaltungen vorgesehen.

Was bedeutet das für den Verkehrswert?

Auch hier gilt:

Die Einhaltung der technischen beziehungsweise genehmigungsrechtlichen Vorgaben bedeutet zunächst, dass keine unbeschränkte Schattenbelastung zu erwarten ist.

Die zeitweise Wahrnehmbarkeit kann aus Käufersicht dennoch ein Lageaspekt sein.

Optische Wirkung kann besonders relevant sein

Bei Wohnimmobilien in ländlichen Lagen wird ein Teil der Attraktivität häufig gerade durch:

• Landschaft
• Ruhe
• Weitblick
• geringe technische Überprägung

bestimmt.

Windenergieanlagen können deshalb den Charakter einer Lage verändern, selbst wenn sie technisch und rechtlich ordnungsgemäß betrieben werden.

Problem: Wie hoch ist der Abschlag?

Genau hier beginnt die eigentliche Bewertungsaufgabe.

Im Praxisfall lagen keine ausreichend spezifischen örtlichen Kaufpreisdaten vor, aus denen sich für genau dieses Wohnobjekt ein statistisch belastbarer Abschlag ableiten ließ.

Keine Scheingenauigkeit erzeugen

Nicht sachgerecht wäre beispielsweise:

Windrad in zwei Kilometern Entfernung = immer 10 % Wertverlust.

Für eine solche allgemeine Regel gibt es aus dem konkreten Bewertungsfall keine Grundlage.

Entfernung allein reicht nicht

Die Marktreaktion kann zusätzlich abhängen von:

• Anzahl der Anlagen
• Anlagenhöhe
• Sichtbeziehung
• Geländestruktur
• Bewuchs
• Ausrichtung des Hauses
• Entfernung
• bestehender Landschaftsqualität
• regionaler Marktakzeptanz
• tatsächlich auftretenden Immissionen

Im Praxisfall wurde der Einzelfall gewürdigt

Berücksichtigt wurden insbesondere:

• fünf Windenergieanlagen
• erhebliche Anlagenhöhe
• Entfernung zu den Anlagen
• mögliche optische Beeinflussung
• prognostizierte Schallimmissionen
• möglicher Schattenwurf

Auf der anderen Seite stand:

• keine nachgewiesene außergewöhnlich hohe Schallbelastung

Ergebnis

Der marktbezogene Einfluss wurde im konkreten Bewertungsfall moderat mit:

2 %

angesetzt.

Aber wo wird dieser Abschlag berücksichtigt?

Das ist methodisch besonders wichtig.

Im Praxisfall wurde der Windparkeinfluss innerhalb der:

Bodenwertableitung

berücksichtigt.

Der bereits angepasste Bodenwert wurde deshalb um weitere:

2 %

reduziert.

Warum im Bodenwert?

Der Windpark beeinflusst in erster Linie die:

• Wohnlage
• Wahrnehmung des Umfelds
• Standortattraktivität

Damit handelt es sich typischerweise um einen lagebezogenen Einfluss.

Kein zweiter vollständiger Abschlag

Nachdem der Windpark bereits im Bodenwert berücksichtigt war, wurde er nicht nochmals zusätzlich als gesonderter Abschlag auf:

• Gebäudewert
• Sachwert
• Ertragswert

angesetzt.

Doppelberücksichtigung wäre falsch

Würde beispielsweise:

1. der Bodenwert um 2 % reduziert

und anschließend

2. der gesamte Verkehrswert nochmals um 2 % reduziert,

würde derselbe Lageeinfluss zweimal berücksichtigt.

Auch Miete und Liegenschaftszinssatz nicht nochmals automatisch verändern

Im Praxisfall wurde ausdrücklich darauf geachtet, die Windparkbelastung nicht zusätzlich in allen anderen Modellgrößen nochmals einzubauen.

Das ist ein allgemeiner Bewertungsgrundsatz:

Ein wertbeeinflussender Umstand sollte dort angesetzt werden, wo er wirtschaftlich wirkt – aber nicht mehrfach an unterschiedlichen Stellen des Bewertungsmodells.

Genehmigter Windpark versus bestehender Windpark

Auch der Bewertungszeitpunkt ist wichtig.

Im Praxisfall war die Errichtung genehmigt beziehungsweise vorgesehen.

Damit stellte sich nicht nur die Frage:

Was ist heute wahrnehmbar?

Sondern auch:

Welche konkrete zukünftige Veränderung ist am Bewertungsstichtag bereits hinreichend bestimmt und einem Marktteilnehmer bekannt?

Marktteilnehmer betrachten auch gesicherte zukünftige Entwicklungen

Wenn ein Vorhaben bereits genehmigt und konkretisiert ist, kann ein Käufer diese zukünftige Veränderung in seine Kaufentscheidung einbeziehen.

Das bedeutet aber nicht, dass jede frühe Planung automatisch wertwirksam ist.

Grad der Konkretisierung beachten

Zu unterscheiden sind beispielsweise:

bloße politische Diskussion

noch sehr unsicher

Suchraum oder Vorplanung

erste mögliche Entwicklung

konkretes Genehmigungsverfahren

deutlich konkreter

genehmigtes Vorhaben

für Marktteilnehmer wesentlich greifbarer

bereits errichtete Anlagen

tatsächliche Immissionen und Sichtwirkungen können beurteilt werden

Keine automatische Übertragung wissenschaftlicher Durchschnittswerte

Untersuchungen zu Immobilienpreisen können Hinweise auf mögliche Markteffekte geben.

Sie ersetzen jedoch nicht die objektspezifische Bewertung.

Ein durchschnittlicher Effekt einer größeren Untersuchung ist nicht automatisch der richtige Abschlag für ein einzelnes Grundstück.

Besonders problematisch sind starre Entfernungstabellen

Zum Beispiel:

• unter 1 km = X %
• 1 bis 2 km = Y %
• 2 bis 3 km = Z %

Solche Tabellen können höchstens Orientierung bieten, wenn ihre Datengrundlage und Übertragbarkeit gesichert sind.

Eine individuelle Immobilienbewertung erfordert mehr.

Käuferperspektive einnehmen

Entscheidend ist letztlich:

Würde ein typischer Käufer für dieses konkrete Objekt wegen des Windparks weniger bezahlen?

Und wenn ja:

In welcher Größenordnung lässt sich dieser Effekt aus Marktinformationen plausibel ableiten?

Typische Fehler

Einhaltung der Grenzwerte mit Wertneutralität gleichsetzen

Rechtliche Zulässigkeit und Marktreaktion sind unterschiedliche Ebenen.

Windpark automatisch als erheblichen Mangel einstufen

Ohne Marktnachweis kann das überzogen sein.

pauschale Abschläge übernehmen

Ein bestimmter Prozentsatz ist nicht allgemein übertragbar.

nur auf Entfernung schauen

Sichtbarkeit, Landschaft, Topografie und Anlagenzahl können ebenso wichtig sein.

geplante und genehmigte Anlagen gleichbehandeln

Der Konkretisierungsgrad beeinflusst die Marktreaktion.

denselben Einfluss mehrfach berücksichtigen

Zum Beispiel gleichzeitig im Bodenwert, Liegenschaftszinssatz, Mietwert und als zusätzlicher boG-Abschlag.

subjektive Meinung des Sachverständigen als Marktbeweis verwenden

Entscheidend ist die Reaktion typischer Marktteilnehmer.

Vorgehensweise

Schritt 1 – Planungsstand feststellen

Ist der Windpark:

• geplant
• beantragt
• genehmigt
• im Bau
• in Betrieb?

Schritt 2 – konkrete Anlagenmerkmale erfassen

Zum Beispiel:

• Anzahl
• Höhe
• Entfernung
• Lage

Schritt 3 – Sichtbeziehungen beurteilen

Ist der Windpark vom Wohnhaus oder Grundstück wahrnehmbar?

Schritt 4 – technische Gutachten auswerten

Welche Aussagen bestehen zu:

• Schall
• Schattenwurf
• Betriebsbeschränkungen?

Schritt 5 – öffentlich-rechtliche Zulässigkeit und Marktreaktion trennen

Genehmigung ersetzt keine Marktanalyse.

Schritt 6 – örtliche Marktdaten suchen

Gibt es geeignete Vergleichskaufpreise oder belastbare Untersuchungen?

Schritt 7 – Übertragbarkeit prüfen

Sind allgemeine Studien tatsächlich auf den konkreten Standort anwendbar?

Schritt 8 – wirtschaftliche Wirkung einordnen

Betrifft sie vorrangig:

• Lage
• Bodenwert
• Vermietbarkeit
• sonstige Marktgängigkeit?

Schritt 9 – nur einmal berücksichtigen

Doppelansätze vermeiden.

Schritt 10 – Unsicherheit transparent machen

Fehlen belastbare Daten, darf keine Scheingenauigkeit erzeugt werden.

Formulierungsbaustein

Im weiteren Umfeld des Bewertungsobjekts ist die Errichtung mehrerer Windenergieanlagen genehmigt. Aufgrund der Anlagenhöhe und Lage ist von einer Veränderung des bislang ländlich geprägten Landschaftsbildes auszugehen.

Das Bewertungsobjekt wurde im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren als Immissionsort berücksichtigt. Die vorliegenden Prognosen lassen keine außergewöhnlich hohe schalltechnische Belastung erkennen. Gleichwohl ist zwischen der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit der Anlagen und ihrer marktbezogenen Wahrnehmung durch potenzielle Grundstückserwerber zu unterscheiden.

Neben möglichen Schall- und Schattenwirkungen kann insbesondere die optische Präsenz der Windenergieanlagen die Attraktivität einer ländlich geprägten Wohnlage beeinflussen.

Da keine unmittelbar auf das Bewertungsobjekt übertragbaren örtlichen Marktdaten vorliegen, ist ein etwaiger Wertansatz sachverständig und objektspezifisch zu würdigen. Ein pauschaler allgemeiner Abschlag für die Nähe zu Windenergieanlagen ist hieraus nicht ableitbar.

Soweit der Einfluss bereits innerhalb der Lage- beziehungsweise Bodenwertanpassung berücksichtigt wird, ist von einem zusätzlichen vollständigen Abschlag an anderer Stelle der Wertermittlung abzusehen, um eine Doppelberücksichtigung zu vermeiden.

Kernaussage

Ein genehmigter Windpark kann den Verkehrswert einer Wohnimmobilie beeinflussen, auch wenn die immissionsschutzrechtlichen Anforderungen eingehalten werden. Rechtliche Zulässigkeit bedeutet nicht automatisch Marktneutralität. Im Praxisfall waren fünf Windenergieanlagen genehmigt; für das Wohnanwesen wurde nachts ein Teilbeurteilungspegel von 36 dB(A) prognostiziert, ohne dass daraus eine außergewöhnlich hohe Schallbelastung abgeleitet wurde. Gleichzeitig konnten die optische Wirkung, Rotorbewegung, möglicher Schattenwurf und die Veränderung des ländlichen Landschaftsbildes die Lageakzeptanz beeinflussen. Mangels unmittelbar geeigneter örtlicher Marktdaten wurde dieser Effekt objektspezifisch mit moderaten 2 % innerhalb des Bodenwerts berücksichtigt. Der Prozentsatz ist keine allgemeine Regel. Entscheidend sind immer der konkrete Standort, die Anlagenkonfiguration, die tatsächlichen beziehungsweise prognostizierten Einwirkungen und die nachweisbare Reaktion des Grundstücksmarkts.

Verwandte Themen

• Windenergieanlagen und Verkehrswert
• Immissionen
• Schallimmissionen
• Schattenwurf
• Bodenwertanpassung
• Lagebeeinträchtigung
• Außenbereich
• Marktgängigkeit
• genehmigte zukünftige Entwicklungen
• Doppelberücksichtigung
• Bodenrichtwert
• Immobilienbewertung bei Infrastrukturvorhaben