Kurzantwort

Ein Windpark in der Umgebung einer Wohnimmobilie kann den Verkehrswert beeinflussen.

Ein bestimmter Wertabschlag lässt sich daraus aber nicht automatisch ableiten.

Für die Bewertung müssen insbesondere getrennt betrachtet werden:

• Entfernung und Anzahl der Windenergieanlagen
• Anlagenhöhe
• Sichtbarkeit
• Schallimmissionen
• Schattenwurf
• Veränderung des Landschaftsbildes
• öffentlich-rechtliche Zulässigkeit
• tatsächliche Wahrnehmung durch Marktteilnehmer
• vorhandene örtliche Marktdaten

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet:

Die Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Vorgaben bedeutet nicht automatisch, dass ein Windpark für den Immobilienmarkt wertneutral ist. Umgekehrt rechtfertigt die bloße Nähe zu Windenergieanlagen ohne belastbare Marktdaten keinen pauschalen Wertabschlag.

Im konkreten Praxisfall wurde der Einfluss eines genehmigten Windparks mit fünf Anlagen sachverständig mit einem moderaten Abschlag von 2 % im Bodenwert berücksichtigt.

Dieser Ansatz ist ausdrücklich nicht allgemein übertragbar.

Worum geht es?

Windenergieanlagen verändern ihr Umfeld.

Bei Wohnimmobilien können insbesondere folgende Aspekte eine Rolle spielen:

• technische Sichtbarkeit
• Rotorbewegung
• mögliche Geräuschwahrnehmung
• Schattenwurf
• Veränderung des Landschaftsbildes
• subjektive Akzeptanz potenzieller Käufer

Für die Verkehrswertermittlung stellt sich daher die Frage:

Führt die konkrete Windparkkonstellation tatsächlich zu einer geringeren Zahlungsbereitschaft des Immobilienmarktes?

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein Einfamilienhaus in ländlicher Außenbereichslage.

Das Umfeld war geprägt durch:

• landwirtschaftliche Flächen
• Grünland
• Wald
• einzelne Hofstellen
• geringe Bebauungsdichte

Gerade diese landschaftliche Prägung stellte einen wesentlichen Bestandteil der Wohnlage dar.

Im weiteren Umfeld waren:

fünf Windenergieanlagen

genehmigt.

Genehmigter Windpark ist konkreter als eine bloße Planung

Für die Bewertung ist wichtig, welchen Planungsstand ein Vorhaben erreicht hat.

Zu unterscheiden sind beispielsweise:

politische Diskussion

noch geringe Konkretisierung

Suchraum oder Vorplanung

mögliche zukünftige Entwicklung

laufendes Genehmigungsverfahren

bereits deutlich konkreter

genehmigtes Vorhaben

Marktteilnehmer können mit einer tatsächlichen Realisierung rechnen

bestehender Windpark

Wirkungen können unmittelbar beobachtet werden

Im Praxisfall lag bereits eine genehmigte beziehungsweise konkret vorgesehene Windparkkonstellation vor.

Damit durfte der zukünftige Einfluss nicht vollständig ignoriert werden.

Schallimmissionen

Das Bewertungsobjekt war Bestandteil der immissionsschutzrechtlichen Untersuchung.

Für die Nachtzeit wurde ein Teilbeurteilungspegel von:

36 dB(A)

prognostiziert.

Aus diesem Wert wurde im Gutachten keine außergewöhnlich hohe schalltechnische Belastung abgeleitet.

Betriebsbeschränkungen können Teil des Genehmigungskonzepts sein

Zur Einhaltung der maßgeblichen Anforderungen waren für einzelne Windenergieanlagen nachts:

• Betriebsbeschränkungen
• leistungsreduzierte Betriebsweisen

vorgesehen.

Damit wurde bereits im Genehmigungsverfahren berücksichtigt, dass der Schallschutz des Wohnumfelds eingehalten werden muss.

Trotzdem ist Zulässigkeit nicht gleich Wertneutralität

Das ist einer der wichtigsten Punkte des Falls.

Eine Windenergieanlage kann:

• genehmigungsfähig sein
• zulässige Schallwerte einhalten
• technische Vorgaben erfüllen

und trotzdem aus Sicht einzelner Käufer die Attraktivität einer Wohnlage reduzieren.

Zwei Ebenen sauber trennen

Öffentlich-rechtliche Ebene

Frage:

Werden die gesetzlichen beziehungsweise genehmigungsrechtlichen Anforderungen eingehalten?

Marktbezogene Ebene

Frage:

Wie reagieren typische Immobilienkäufer auf die veränderte Lage?

Diese Fragen sind nicht identisch.

Beispiel

Ein potenzieller Käufer kann sagen:

Die gesetzlichen Grenzwerte werden eingehalten, aber ich möchte trotzdem nicht dauerhaft auf mehrere Windenergieanlagen sehen.

Oder:

Die Anlagen sind technisch zulässig, aber für mich verliert die bisher offene Landschaft an Attraktivität.

Diese Reaktion kann grundsätzlich kaufpreisrelevant sein.

Schattenwurf

Neben dem Schall wurde auch möglicher Schattenwurf untersucht.

Nach den im Gutachten wiedergegebenen Genehmigungsbedingungen war die tatsächliche Beschattungsdauer grundsätzlich begrenzt auf:

höchstens 8 Stunden pro Kalenderjahr

und:

höchstens 30 Minuten pro Kalendertag

Zur Einhaltung dieser Vorgaben waren automatische Abschaltungen vorgesehen.

Was bedeutet das für die Bewertung?

Die technische Begrenzung reduziert das Risiko erheblicher Schattenbelastungen.

Sie bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass Schattenwurf für jeden Marktteilnehmer vollständig bedeutungslos ist.

Die tatsächliche Wirkung hängt beispielsweise ab von:

• Orientierung des Gebäudes
• Fensteranordnung
• Gartennutzung
• Jahreszeit
• Sonnenstand
• Entfernung
• Topografie

Optische Wirkung kann besonders wichtig sein

Bei einer innerstädtischen Immobilie besitzt ein Windpark möglicherweise eine andere Bedeutung als bei einer abgelegenen Wohnlage mit bislang weitgehend ungestörtem Landschaftsbild.

Im Praxisfall war gerade die:

• ländliche Lage
• geringe Bebauungsdichte
• landschaftliche Umgebung

Teil der Standortqualität.

Veränderung des Landschaftsbildes

Mehrere hohe Windenergieanlagen können die Wahrnehmung einer Landschaft deutlich verändern.

Mögliche Wirkungen:

• technische Überprägung
• Sichtbarkeit über größere Entfernungen
• Rotorbewegung
• nächtliche Kennzeichnung
• veränderte Blickbeziehungen

Diese Aspekte können für die Kaufentscheidung relevanter sein als eine rein rechnerische Schallgröße.

Entfernung allein reicht nicht

Ein häufiger Fehler wäre:

Windkraftanlage in zwei Kilometern Entfernung = X % Abschlag.

So einfach funktioniert die Bewertung nicht.

Zwei Objekte mit gleicher Entfernung können völlig unterschiedlich betroffen sein.

Beispiel

Objekt A

• freie Sicht auf mehrere Anlagen
• exponierte Hanglage
• ruhige Landschaft
• starke optische Dominanz

Objekt B

• dichter Waldbestand
• keine direkte Sicht
• stärker vorbelastetes Umfeld

Die Entfernung kann identisch sein.

Die Marktreaktion muss deshalb nicht identisch sein.

Relevante Faktoren

Bei der Beurteilung können unter anderem berücksichtigt werden:

• Anzahl der Windenergieanlagen
• Gesamthöhe
• Rotordurchmesser
• Entfernung
• Geländesituation
• Sichtbeziehungen
• Bewuchs
• Nutzung der Freiflächen
• Gebäudeorientierung
• Schallprognosen
• Schattenwurf
• vorhandene Vorbelastungen
• örtliche Marktnachfrage

Marktbezug ist entscheidend

Verkehrswertermittlung bedeutet nicht:

Was empfindet der Sachverständige persönlich als störend?

Sondern:

Wie reagieren typische Marktteilnehmer?

Das Problem fehlender Vergleichsdaten

Genau hier entstehen in der Praxis Schwierigkeiten.

Für viele Standorte existieren keine ausreichenden Kaufpreisdaten, mit denen beispielsweise exakt festgestellt werden könnte:

Vergleichbare Häuser mit Windpark verkaufen sich durchschnittlich 3,7 % günstiger.

Solche örtlich belastbaren Datensätze sind häufig nicht vorhanden.

Keine Scheingenauigkeit

Fehlen geeignete lokale Daten, sollte nicht so getan werden, als könne der Einfluss mathematisch exakt bestimmt werden.

Ein Wertabschlag muss:

• nachvollziehbar
• marktbezogen
• objektspezifisch

begründet sein.

Allgemeine Untersuchungen nur als Orientierung

Empirische Untersuchungen können Hinweise darauf geben, dass Windenergieanlagen insbesondere in bestimmten Entfernungsbereichen mit negativen Preiseffekten verbunden sein können.

Solche Untersuchungen ersetzen aber keine objektspezifische Bewertung.

Warum Durchschnittswerte problematisch sind

Studien können Immobilien zusammenfassen mit:

• unterschiedlichen Regionen
• verschiedenen Windradtypen
• unterschiedlichen Entfernungen
• unterschiedlichen Wohnlagen
• verschiedenen Marktphasen

Der daraus abgeleitete Durchschnittseffekt ist deshalb nicht automatisch auf ein einzelnes Grundstück übertragbar.

Keine allgemeine Prozenttabelle

Es gibt keinen allgemeingültigen Bewertungsansatz wie:

• bis 1 km = 10 %
• 1 bis 2 km = 7 %
• 2 bis 3 km = 3 %

Eine derartige mechanische Vorgehensweise würde die objektspezifischen Verhältnisse nicht ausreichend berücksichtigen.

Im Praxisfall: 2 %

Unter Würdigung der konkreten Situation wurde der Einfluss des Windparks mit:

2 %

angesetzt.

Berücksichtigt wurden dabei unter anderem:

• fünf Anlagen
• erhebliche Anlagenhöhe
• Entfernung
• mögliche optische Wirkung
• mögliche Schallwirkung
• möglicher Schattenwurf
• Veränderung der ländlichen Lage

Gleichzeitig wurde berücksichtigt:

Eine außergewöhnlich hohe schalltechnische Belastung war nicht nachgewiesen.

Warum nur moderat?

Der Windpark war zwar ein negativer Lagefaktor.

Es bestanden jedoch keine ausreichenden Grundlagen für die Annahme einer erheblichen außergewöhnlichen Belastung.

Daher wurde kein hoher pauschaler Abschlag angesetzt.

Wo wird der Windparkeinfluss berücksichtigt?

Im Praxisfall wurde der Einfluss innerhalb des:

Bodenwerts

berücksichtigt.

Der bereits angepasste Bodenwert wurde um:

2 %

reduziert.

Warum im Bodenwert?

Weil die Auswirkungen in erster Linie die:

• Lagequalität
• Wohnumfeldwahrnehmung
• Standortattraktivität

betreffen.

Damit handelt es sich wesentlich um einen lagebezogenen Einfluss.

Windpark betrifft nicht automatisch die Gebäudesubstanz

Das Gebäude wird durch die Errichtung eines Windparks regelmäßig nicht:

• älter
• kleiner
• konstruktiv schlechter

Der Einfluss besteht vielmehr häufig über den Standort.

Deshalb kann die Berücksichtigung im Bodenwert sachgerecht sein.

Kein zusätzlicher Abschlag auf den Gesamtwert

Nachdem der Windparkeinfluss bereits innerhalb des Bodenwerts berücksichtigt wurde, erfolgte im Praxisfall kein weiterer vollständiger Abschlag auf den Verkehrswert.

Das verhindert eine Doppelberücksichtigung.

Beispiel für eine falsche Doppelberücksichtigung

erste Anpassung

Bodenwert:

−2 % Windpark

und anschließend:

zweite Anpassung

gesamter Verkehrswert:

nochmals −2 % Windpark

Dann würde derselbe Lageeinfluss zweimal angesetzt.

Auch bei anderen Modellgrößen aufpassen

Dasselbe gilt beispielsweise für:

• Marktmiete
• Sachwertfaktor
• Liegenschaftszinssatz
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Ist der Windparkeinfluss bereits sachgerecht berücksichtigt, sollte er nicht zusätzlich an mehreren Stellen pauschal erneut eingerechnet werden.

Aber nicht jeder Windparkeinfluss gehört zwingend in den Bodenwert

Die konkrete Zuordnung hängt vom Bewertungsfall ab.

Denkbar wäre beispielsweise, dass eine besondere Belastung nachweislich:

• die Vermietbarkeit
• die Marktmiete
• den Erwerberkreis

beeinflusst.

Dann wäre zu prüfen, an welcher Stelle des Bewertungsmodells der Effekt am sachgerechtesten erfasst wird.

Einmal richtig statt mehrfach ungefähr

Der allgemeine Grundsatz lautet:

Ein wertbeeinflussender Umstand sollte möglichst dort berücksichtigt werden, wo er wirtschaftlich tatsächlich wirkt – und anschließend nicht ein zweites Mal vollständig angesetzt werden.

Geplanter und genehmigter Windpark

Auch der Informationsstand am Wertermittlungsstichtag ist wichtig.

Ein Käufer kann nur diejenigen Entwicklungen berücksichtigen, die zum Stichtag:

• bekannt
• hinreichend konkret
• marktlich wahrnehmbar

sind.

Eine bloße Möglichkeit ist anders zu bewerten als eine Genehmigung

Je konkreter ein Vorhaben ist, desto eher kann es in die Kaufpreisbildung einfließen.

Ein bereits genehmigter Windpark besitzt deshalb typischerweise eine andere Marktrelevanz als eine unverbindliche Diskussion über mögliche Vorrangflächen.

Nach Errichtung kann sich die Datengrundlage verbessern

Ist der Windpark bereits in Betrieb, können zusätzlich beurteilt werden:

• tatsächliche Sichtbeziehungen
• tatsächliche Schallwahrnehmung
• reale Schattenwirkung
• Käuferreaktionen
• gegebenenfalls spätere Kaufpreise

Die Unsicherheit der Bewertung kann dadurch sinken.

Typische Fehler

Windenergieanlagen automatisch als erheblichen Wertverlust behandeln

Ohne Marktbezug ist dies nicht sachgerecht.

Einhaltung der Immissionswerte mit Wertneutralität gleichsetzen

Marktteilnehmer können eine zulässige Anlage trotzdem negativ wahrnehmen.

starre Abschlagstabellen verwenden

Entfernung allein bestimmt den Preiseffekt nicht.

Studienergebnisse ungeprüft übertragen

Überregionale Durchschnittswerte ersetzen keine Einzelfallbewertung.

subjektive Einschätzung des Sachverständigen anstelle des Marktes setzen

Maßgeblich ist das Verhalten typischer Käufer.

denselben Einfluss mehrfach berücksichtigen

Windpark nicht gleichzeitig vollständig in Bodenwert, Miete, Zinssatz und boG ansetzen.

genehmigte Entwicklung ignorieren, weil noch nichts gebaut ist

Auch eine konkrete zukünftige Entwicklung kann bereits marktbekannt und wertrelevant sein.

Vorgehensweise

Schritt 1 – Status des Windparks klären

• Planung
• Antrag
• Genehmigung
• Bau
• Betrieb

Schritt 2 – Anlagenkonfiguration erfassen

• Anzahl
• Höhe
• Entfernung
• Lage

Schritt 3 – Sichtwirkung untersuchen

Welche Anlagen sind vom Objekt beziehungsweise Grundstück sichtbar?

Schritt 4 – Schallprognose auswerten

Welche Pegel sind für das Bewertungsobjekt prognostiziert?

Schritt 5 – Schattenwurf prüfen

Welche tatsächlichen Auswirkungen werden erwartet?

Schritt 6 – Landschaftliche Ausgangslage würdigen

Wie stark verändert der Windpark die bisherige Lagequalität?

Schritt 7 – Marktinformationen suchen

Gibt es:

• Vergleichskäufe
• lokale Gutachterausschussdaten
• geeignete Marktstudien?

Schritt 8 – Übertragbarkeit beurteilen

Passen allgemeine Erkenntnisse wirklich zum Bewertungsobjekt?

Schritt 9 – angemessene Modellstelle wählen

Zum Beispiel:

• Bodenwert
• Marktmiete
• sonstige Marktanpassung

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung ausschließen

Den Einfluss nur einmal vollständig erfassen.

Formulierungsbaustein

Im weiteren Umfeld des Bewertungsobjekts ist die Errichtung mehrerer Windenergieanlagen genehmigt. Aufgrund der Anzahl, Höhe und Lage der Anlagen ist mit einer Veränderung des bislang ländlich geprägten Landschaftsbildes zu rechnen.

Das Bewertungsobjekt wurde im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren als Immissionsort berücksichtigt. Die vorliegenden Prognosen lassen keine außergewöhnlich hohe schalltechnische Belastung erkennen. Gleichwohl ist zwischen der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit des Windparks und seiner marktbezogenen Wahrnehmung durch potenzielle Grundstückserwerber zu unterscheiden.

Neben möglichen Schall- und Schattenwirkungen können insbesondere die Sichtbarkeit der Anlagen, die Rotorbewegung sowie die Veränderung des Landschaftseindrucks die Attraktivität einer ländlichen Wohnlage beeinflussen.

Mangels unmittelbar auf das Bewertungsobjekt übertragbarer örtlicher Kaufpreisdaten kann die wirtschaftliche Auswirkung nicht mathematisch exakt bestimmt werden. Ein etwaiger Wertansatz ist daher objektspezifisch und unter Würdigung der konkreten Lageverhältnisse abzuleiten.

Soweit der Einfluss bereits innerhalb der Bodenwert- beziehungsweise Lageanpassung berücksichtigt wird, ist von einer erneuten vollständigen Berücksichtigung an anderer Stelle der Wertermittlung abzusehen.

Kernaussage

Windenergieanlagen können den Verkehrswert einer Wohnimmobilie beeinflussen, auch wenn die immissionsschutzrechtlichen Vorgaben vollständig eingehalten werden. Entscheidend ist nicht allein die technische Zulässigkeit, sondern die Reaktion des Grundstücksmarktes auf Sichtbarkeit, Rotorbewegung, Schall, Schattenwurf und die Veränderung des Landschaftsbildes. Im Praxisfall waren fünf Anlagen genehmigt; für das Wohnanwesen wurde nachts ein Teilbeurteilungspegel von 36 dB(A) prognostiziert, ohne dass eine außergewöhnlich hohe Schallbelastung festgestellt wurde. Mangels objektnaher Marktdaten wurde der Lageeinfluss sachverständig mit moderaten 2 % innerhalb des Bodenwerts berücksichtigt. Dieser Prozentsatz ist keine allgemeine Regel. Jede Windparkkonstellation muss anhand ihrer konkreten Lage-, Immissions- und Marktverhältnisse beurteilt werden.

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• Immissionsschutz und Verkehrswert
• Doppelberücksichtigung in der Wertermittlung