Kurzantwort

Bei einem wirtschaftlich weitgehend verbrauchten Gebäude ist weder eine vollständige Sanierung noch ein vollständiger Abbruch automatisch die richtige Bewertungsannahme.

Entscheidend ist:

Welche Verwertungsalternative ist rechtlich zulässig, technisch durchführbar und für einen typischen Marktteilnehmer wirtschaftlich sinnvoll?

Besonders schwierig wird die Bewertung, wenn:

• die vorhandene Bausubstanz kaum noch nutzbar ist
• eine Sanierung wirtschaftlich fragwürdig erscheint
• ein Vollabbruch rechtlich nicht gesichert ist
• Denkmalschutz oder Ensembleschutz bestehen
• ein Bodendenkmal betroffen ist
• das Gebäude eng mit Nachbargebäuden verbunden ist

In solchen Fällen kann ein Teilrückbau eine denkbare Verwertungsvariante sein.

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet:

Der Bodenwert ist bei ruinöser Bausubstanz nicht automatisch eine Wertuntergrenze. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der tatsächlich vorhandenen und gegebenenfalls zu beseitigenden oder zu sichernden Bausubstanz.

Worum geht es?

Bei stark geschädigten Altbauten entsteht schnell die Frage:

Ist das Gebäude noch sanierungsfähig oder wirtschaftlich bereits verbraucht?

Wenn eine umfassende Wiederherstellung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint, wird häufig an eine Liquidation gedacht.

Doch auch dann darf nicht vorschnell unterstellt werden:

Gebäude weg – Bodenwert bleibt.

Denn zwischen diesen beiden Zuständen können erhebliche rechtliche, technische und wirtschaftliche Hindernisse liegen.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein historisches Reiheneckhaus in innerörtlicher Lage.

Das Gebäude wurde vermutlich um:

1750

errichtet.

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde aufgrund des außergewöhnlich schlechten baulichen Zustands nur noch mit:

5 Jahren

angesetzt.

Der bauliche Zustand war außergewöhnlich schlecht

Bei der Ortsbesichtigung zeigten sich unter anderem:

• fehlende beziehungsweise zerstörte Geschossdecken
• entfernte Bodenaufbauten
• weitgehend zurückgebaute technische Installationen
• provisorische Abstützungen
• Feuchteschäden
• schimmelverdächtige Beläge
• beschädigte Treppen
• erhebliche Sicherheitsrisiken

Eine bestimmungsgemäße Wohnnutzung war im vorgefundenen Zustand nicht möglich.

Auch die Besichtigung war eingeschränkt

Einzelne Bereiche konnten wegen:

• fehlender Deckenkonstruktionen
• Absturzgefahr
• erheblicher Feuchtigkeit
• Schimmelbildung

nicht vollständig begangen werden.

Dadurch entstanden zusätzliche Unsicherheiten hinsichtlich des tatsächlichen Schadensumfangs.

Wiederherstellungskosten nur überschlägig

Zur wirtschaftlichen Einordnung wurde eine gewerkeweise Kostenszenariorechnung erstellt.

Der orientierende Gesamtkostenkorridor lag bei etwa:

245.000 bis 550.000 €

Keine verbindliche Sanierungskostenberechnung

Diese Größenordnung beruhte nicht auf:

• DIN-276-Kostenberechnung
• Unternehmerangeboten
• vollständiger Fachplanung
• statischer Untersuchung
• Schadstoffgutachten

Sie diente ausschließlich der wirtschaftlichen Einordnung.

Der entscheidende Vergleich

Vor Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ergaben sich ungefähr:

Sachwert: 73.000 €

Ertragswert: 76.700 €

Dem standen Wiederherstellungskosten von:

245.000 bis 550.000 €

gegenüber.

Daraus folgt nicht automatisch ein Kostenabzug

Ein typischer Fehler wäre:

Sachwert 73.000 € minus Sanierungskosten 245.000 €.

Das wäre methodisch nicht sachgerecht.

Die Wiederherstellungskosten dienten hier zunächst dazu zu prüfen:

Ist eine umfassende Wiederherstellung aus Sicht eines wirtschaftlich handelnden Erwerbers überhaupt sinnvoll?

Sanierungsfähigkeit statt Kostenabzug

Die entscheidende Frage lautet:

Kann der nach der Sanierung erreichbare Marktwert die erforderliche Gesamtinvestition wirtschaftlich tragen?

Gesamtinvestition betrachten

Selbst bei einem angenommenen Erwerb zum rechnerischen Bodenwert ergab sich bereits:

Bodenwert rund 52.400 €

plus

Wiederherstellungsaufwand 245.000 bis 550.000 €

gleich:

Gesamtinvestition rund 297.000 bis 602.000 €

Noch nicht vollständig berücksichtigt waren dabei mögliche:

• Erwerbsnebenkosten
• Finanzierungskosten
• weitere verdeckte Schäden
• zusätzliche Planungsrisiken

Marktvergleich als Plausibilisierung

Zusätzlich wurden örtliche Immobilienangebote ausgewertet.

Dabei zeigte sich, dass im örtlichen Markt bereits nutzbare oder jüngere Wohnimmobilien innerhalb beziehungsweise teilweise unterhalb dieser Investitionsspanne angeboten wurden.

Konsequenz

Damit bestanden erhebliche Zweifel, ob ein wirtschaftlich handelnder Erwerber eine umfassende Sanierung tatsächlich durchführen würde.

Wenn Sanierung nicht trägt, beginnt die Verwertungsprüfung

Die nächste Frage lautet dann:

Welche alternative Grundstücksverwertung ist möglich?

Naheliegend erscheint häufig ein Abbruch.

Aber auch dieser darf nicht automatisch unterstellt werden.

Warum ein Vollabbruch problematisch war

Das Grundstück lag:

• innerhalb eines denkmalgeschützten Ensembles
• im Bereich eines Bodendenkmals
• innerhalb dichter historischer Bebauung

Zusätzlich war das Gebäude baulich eng mit Nachbargebäuden verflochten.

Denkmalschutz kann Freilegung erschweren

Bei einer Freilegung können beispielsweise Fragen entstehen zu:

• Erhaltungsanforderungen
• Genehmigungspflichten
• Sicherung historischer Bausubstanz
• archäologischen Untersuchungen
• Dokumentationspflichten
• Ersatzbebauung

Bodendenkmal als zusätzliche Unsicherheit

Bei Bodeneingriffen können gegebenenfalls zusätzliche Anforderungen entstehen.

Zum Beispiel:

• archäologische Untersuchungen
• Bergung
• Dokumentation
• Sicherungsmaßnahmen

Im Praxisfall waren Umfang und Kosten solcher Maßnahmen nicht bekannt.

Deshalb kein automatischer Vollabbruch

Der Bewertung lag deshalb nicht einfach das Szenario zugrunde:

Alles abreißen und Grundstück neu bebauen.

Stattdessen wurde eine alternative Verwertungsvariante untersucht.

Teilrückbau als Bewertungsannahme

Modellhaft wurde davon ausgegangen, dass:

• wirtschaftlich nicht mehr nutzbare Innenbauteile entfernt werden
• beschädigte Konstruktionsteile zurückgebaut werden
• Außenwände bestehen bleiben
• gegebenenfalls weitere erhaltungsfähige Bauteile erhalten werden

Warum Teilrückbau?

Weil ein vollständiger Abbruch rechtlich und technisch nicht gesichert war.

Der Teilrückbau stellte daher eine mögliche Zwischenlösung dar.

Teilrückbau bedeutet nicht automatisch wirtschaftlichen Vorteil

Auch erhaltene Außenwände können Kosten verursachen.

Zum Beispiel durch:

• Sicherung
• Unterhaltung
• statische Stabilisierung
• Witterungsschutz
• denkmalrechtliche Anforderungen

Deshalb muss geprüft werden:

Hat die verbleibende Bausubstanz tatsächlich noch einen wirtschaftlichen Nutzen?

Genau das war nicht abschließend geklärt

Die erhaltenen Außenwände konnten möglicherweise:

• nutzbar
• wertneutral
• oder sogar wirtschaftlich belastend

sein.

Rückbaukosten überschlägig ermittelt

Für den untersuchten Teilrückbau wurden rund:

45.000 € brutto

angesetzt.

Dieser Betrag umfasste unter anderem:

• Baustelleneinrichtung
• Beräumung
• Entkernung
• selektiven Rückbau
• übliche Entsorgung
• Sicherungsmaßnahmen
• Planung
• Kostenrisiko

Keine verbindliche Kostenschätzung

Es lagen keine:

• statischen Berechnungen
• Schadstoffuntersuchungen
• projektbezogenen Abbruchplanungen
• Unternehmerangebote

vor.

Der Ansatz war daher eine sachverständige Grobschätzung.

Bodenwert minus Teilrückbaukosten

Der Bodenwert betrug rund:

52.400 €

Der angenommene Teilrückbauaufwand:

45.000 €

Rechnerisch verblieben damit:

rund 7.400 €

Aber 7.400 € sind zunächst nur ein Rechensaldo

Das ist einer der wichtigsten Punkte des Falls.

Die Rechnung:

52.400 € − 45.000 € = 7.400 €

liefert noch keinen automatisch nachgewiesenen Verkehrswert.

Warum nicht?

Weil noch unklar war:

• ob der Teilrückbau genehmigt wird
• ob er technisch durchführbar ist
• welche Sicherungsmaßnahmen tatsächlich erforderlich sind
• ob die Außenwände dauerhaft erhalten werden können
• ob verbleibende Bausubstanz wirtschaftlichen Nutzen besitzt
• ob weitere Kosten entstehen

Bodenwert ist keine automatische Wertuntergrenze

Bei stark belasteten Grundstücken kann der Verkehrswert unter dem rechnerischen Bodenwert liegen.

Warum?

Weil ein Käufer nicht das fiktiv unbebaute Grundstück erwirbt.

Er kauft:

ein Grundstück mit vorhandener problematischer Bausubstanz.

Der Käufer übernimmt also zusätzlich

• Rückbaurisiko
• Sicherungsrisiko
• Genehmigungsrisiko
• Kostenrisiko
• Denkmalschutzrisiko
• Vermarktungsrisiko

Deshalb muss die reale Verwertbarkeit betrachtet werden

Maßgeblich ist nicht:

Was wäre das Grundstück wert, wenn es frei wäre?

Sondern:

Was ist das Grundstück heute wert, solange diese Freilegung noch nicht sicher realisiert werden kann?

Wann ist eine Liquidationsbetrachtung sachgerecht?

Typischerweise wenn:

• Gebäude wirtschaftlich kaum noch nutzbar sind
• Sanierungskosten außer Verhältnis stehen
• Ersatznutzung wirtschaftlich wahrscheinlicher ist
• Rückbau marktüblich erscheint

Aber nur wenn die Freilegung realistisch ist

Eine Liquidationsannahme sollte voraussetzen, dass die Freilegung:

• rechtlich möglich
• technisch durchführbar
• wirtschaftlich sinnvoll
• marktüblich

erscheint.

Kein Abbruchbeschluss erforderlich

Ein tatsächlicher Abbruch muss am Bewertungsstichtag nicht bereits beschlossen sein.

Entscheidend ist vielmehr:

Ist eine Freilegung aus Sicht eines typischen Marktteilnehmers eine realistische Verwertungsalternative?

Besonderheit bei Denkmalobjekten

Bei historischer Bausubstanz kann gerade diese Annahme unsicher sein.

Denn:

wirtschaftlich sinnvoller Abriss

und

rechtlich zulässiger Abriss

sind zwei unterschiedliche Fragen.

Sachwert und Ertragswert nicht automatisch als doppelte Bestätigung verstehen

Im Praxisfall ergaben Sach- und Ertragswert nach Anwendung desselben Teilrückbauszenarios jeweils ungefähr:

7.400 €

Das sieht zunächst wie eine starke Plausibilisierung aus.

Tatsächlich beruhen beide Ergebnisse aber auf derselben Annahme

In beiden Verfahren wurden:

• der wirtschaftliche Gebäudewertanteil ausgeschieden
• die gleichen Teilrückbaukosten berücksichtigt

Damit sind die Ergebnisse nicht vollständig unabhängig voneinander.

Wichtiger Lehrsatz

Gleiche Ergebnisse aus zwei Verfahren sind nur dann eine starke gegenseitige Bestätigung, wenn sie tatsächlich auf unterschiedlichen und unabhängigen Marktinformationen beruhen.

Verkehrswert schließlich rund 7.500 €

Unter vorsichtiger Würdigung der:

• eingeschränkten Marktgängigkeit
• baulichen Risiken
• ungewissen Verwertbarkeit
• denkmalrechtlichen Unsicherheiten

wurde der Verkehrswert schließlich mit rund:

7.500 €

angesetzt.

Kein mathematisch exakter Wert

Der Unterschied zwischen:

7.400 € Rechensaldo

und

7.500 € Verkehrswert

ist keine gesondert nachgewiesene Kostenposition.

Es handelt sich um eine sachverständige Schlusswürdigung.

Marktgängigkeit besonders eingeschränkt

Das Objekt war im vorgefundenen Zustand:

• nicht wohnnutzbar
• schwer kalkulierbar
• sanierungswirtschaftlich problematisch
• rechtlich komplex
• nur eingeschränkt verwertbar

Der potenzielle Käuferkreis war entsprechend klein.

Auch schlechte Vermarktbarkeit darf nicht beliebig doppelt abgezogen werden

Die eingeschränkte Marktgängigkeit war bereits teilweise enthalten in:

• Rückbauannahmen
• Risikoansätzen
• objektspezifischer Wertwürdigung

Deshalb wäre ein zusätzlicher pauschaler Abschlag ohne klare Abgrenzung problematisch.

Typische Fehler

Sanierungskosten vollständig vom Sachwert abziehen

Sanierungskosten dienen zunächst zur Prüfung der wirtschaftlichen Sanierungsfähigkeit.

Bodenwert als automatische Wertuntergrenze ansehen

Problematische vorhandene Bebauung kann den realisierbaren Wert deutlich reduzieren.

vollständigen Abbruch ungeprüft unterstellen

Denkmalschutz und Nachbarbebauung können die Freilegung verhindern oder erschweren.

Teilrückbaukosten als exakt behandeln

Ohne Planung und Unternehmerangebote bleiben sie überschlägig.

erhaltene Außenwände automatisch als Wert ansehen

Sie können auch Sicherungs- und Unterhaltungskosten verursachen.

Rechensaldo mit Verkehrswert gleichsetzen

Bodenwert minus Rückbaukosten ist zunächst nur eine Verwertungsrechnung.

Sachwert und Ertragswert als zwei unabhängige Bestätigungen darstellen

Wenn beide auf demselben Rückbauszenario beruhen, ist ihre Unabhängigkeit eingeschränkt.

schlechte Marktgängigkeit mehrfach abziehen

Doppelberücksichtigung vermeiden.

Vorgehensweise

Schritt 1 – Gebäudestatus feststellen

Ist eine bestimmungsgemäße Nutzung noch möglich?

Schritt 2 – Wiederherstellungsaufwand überschlägig ermitteln

Welche Größenordnung ist erforderlich?

Schritt 3 – Sanierungswirtschaftlichkeit prüfen

Steht die Investition in einem sinnvollen Verhältnis zum erreichbaren Marktwert?

Schritt 4 – alternative Verwertung untersuchen

Ist Teilrückbau oder Vollabbruch wirtschaftlich denkbar?

Schritt 5 – rechtliche Zulässigkeit prüfen

Bestehen:

• Denkmalschutz
• Ensembleschutz
• Bodendenkmal
• sonstige rechtliche Bindungen?

Schritt 6 – technische Durchführbarkeit untersuchen

Welche Bauteile können entfernt beziehungsweise erhalten werden?

Schritt 7 – Rückbaukosten realistisch ableiten

Zugänglichkeit, Nachbarbebauung, Entsorgung und Sicherung berücksichtigen.

Schritt 8 – Restsubstanz wirtschaftlich würdigen

Ist sie noch werthaltig oder belastend?

Schritt 9 – Rechensaldo nicht automatisch als Marktwert übernehmen

Marktgängigkeit und Unsicherheiten ergänzend würdigen.

Schritt 10 – Annahmen ausdrücklich dokumentieren

Der Verkehrswert kann wesentlich davon abhängen, ob das unterstellte Verwertungsszenario tatsächlich umsetzbar ist.

Formulierungsbaustein

Der vorhandene Gebäudebestand befindet sich in einem außergewöhnlich schlechten baulichen Zustand und ist im gegenwärtigen Zustand nicht bestimmungsgemäß nutzbar. Der überschlägig ermittelte Wiederherstellungsaufwand steht in einem erheblichen Missverhältnis zu den vorläufigen Verfahrenswerten und lässt erhebliche Zweifel an einer wirtschaftlich tragfähigen Gesamtsanierung erkennen.

Eine vollständige Freilegung des Grundstücks kann jedoch nicht ohne Weiteres unterstellt werden. Aufgrund der historischen Bebauung, der engen Einbindung in die Nachbarbebauung sowie bestehender denkmalrechtlicher Rahmenbedingungen bedürfen die Zulässigkeit und technische Durchführbarkeit entsprechender Maßnahmen einer gesonderten Prüfung.

Als mögliche Verwertungsalternative wird daher modellhaft ein Teilrückbau untersucht, bei dem wirtschaftlich nicht mehr nutzbare Gebäudeteile entfernt und gegebenenfalls erhaltungsfähige Außen- beziehungsweise Tragbauteile bestehen bleiben.

Die hierfür angesetzten Rückbau- und Sicherungskosten stellen lediglich eine überschlägige sachverständige Größenordnung dar. Eine projektbezogene Rückbauplanung, statische Untersuchung oder verbindliche Unternehmerkalkulation liegt nicht vor.

Der aus Bodenwert und Rückbaukosten resultierende rechnerische Saldo ist nicht ohne weitere Würdigung mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Maßgeblich ist vielmehr die tatsächliche Marktgängigkeit des Grundstücks unter Berücksichtigung der rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Umsetzbarkeit der angenommenen Verwertungsalternative.

Kernaussage

Bei wirtschaftlich weitgehend verbrauchter Bausubstanz ist weder eine umfassende Sanierung noch ein vollständiger Abbruch automatisch die richtige Bewertungsannahme. Im Praxisfall stand einem Bodenwert von rund 52.400 € ein überschlägiger Wiederherstellungsaufwand von etwa 245.000 bis 550.000 € gegenüber. Eine Gesamtsanierung erschien deshalb wirtschaftlich zweifelhaft. Wegen Ensemble- und Bodendenkmalschutz sowie der engen Nachbarbebauung konnte jedoch auch ein Vollabbruch nicht ohne Weiteres unterstellt werden. Stattdessen wurde ein Teilrückbauszenario mit rund 45.000 € Kosten untersucht. Der daraus resultierende Rechensaldo von rund 7.400 € war jedoch noch kein automatisch nachgewiesener Marktwert, sondern lediglich eine wirtschaftliche Verwertungsvariante. Entscheidend ist stets, welche Nutzung oder Freilegung rechtlich zulässig, technisch durchführbar und am Markt tatsächlich realisierbar ist.

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